L’État face à 73 milliards d’euros de biens : vers une gestion plus smart ?

Entre maintenance coûteuse, manque de transparence et valorisation partielle, les failles d’un système trop éclaté commencent à coûter cher. Dans ce contexte, le gouvernement affiche une volonté claire : mieux gérer - voire rationaliser - ce patrimoine, avec en toile de fond une potentielle politique de cession de biens non stratégiques.

Mais au-delà de la sphère publique, cette problématique interpelle un autre acteur majeur : le secteur privé. Foncières, bailleurs sociaux, agences ou SCI font face, à leur échelle, aux mêmes défis de centralisation, de rentabilité et de visibilité.

👉 Alors, l’État amorce-t-il un virage vers une gestion immobilière plus “smart” ?

Et surtout, quelles leçons les professionnels du privé peuvent-ils en tirer ?

Un patrimoine colossal, une gestion éclatée

Avec près de 200 000 bâtiments et plus de 96 millions de mètres carrés, le parc immobilier de l’État français est d’une ampleur exceptionnelle. Son estimation à 73,6 milliards d’euros n’en reflète d’ailleurs que partiellement la valeur réelle. Loin d’être marginal, ce patrimoine est au cœur de l’action publique : il héberge administrations, casernes, écoles, prisons, logements, mais aussi des monuments historiques.

Pourtant, ce parc est largement sous-utilisé, sous-densifié et difficile à piloter. À titre d’exemple, un poste de travail dans les bureaux de l'État occupe en moyenne 25,2 m², alors que la norme visée est de 16 m², et que des pays comme le Canada ou le Danemark fonctionnent avec des ratios bien plus faibles (respectivement 9 et 14 m² par agent). De plus, la gestion de ce patrimoine est hyper-éclatée : répartie entre ministères, collectivités, établissements publics et services déconcentrés, elle s'appuie sur 47 programmes budgétaires différents, chacun ayant ses propres priorités et contraintes.

👉 Résultat : peu de vision d’ensemble, une connaissance lacunaire de l’état des bâtiments ou de leur taux d’occupation, et des dépenses immobilières peu rationalisées, estimées à 10 milliards d’euros par an (taxes, loyers, assurances, entretien).

Cette complexité explique aussi le manque de maintenance préventive, les retards dans la mise aux normes (accessibilité, désamiantage, performance énergétique), et un recours excessif à des opérations emblématiques plutôt qu’à une stratégie de fond.

En décembre 2023, la Cour des comptes dénonçait cette organisation comme un frein majeur : la Direction de l’immobilier de l’État (DIE), bien qu’en charge de la stratégie immobilière, n’a qu’un rôle consultatif et ne peut véritablement contraindre les ministères occupants. Résultat : peu d'incitation à optimiser, rationaliser ou valoriser les surfaces utilisées.

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🔎 Le saviez-vous ?

En 2023, malgré une politique de cession active, seulement 645 biens ont été vendus par l’État pour 279 millions d’euros — une goutte d’eau par rapport aux enjeux. Et en 2024, les ventes ont encore chuté.

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Cette gestion morcelée, coûteuse et peu efficace pousse aujourd’hui le gouvernement à revoir sa copie. Face à l’ampleur des défis, un mot d’ordre émerge : centraliser, professionnaliser et digitaliser la gestion du patrimoine public.

Et c’est précisément l’objet de la création d’une foncière de l’État, annoncée en juillet 2025.

🧩 Patrimoine immobilier de l’État : le point en 1 minute

⚠️ Conclusion : une gestion massive mais peu stratégique

• Absence de gouvernance centralisée réelle
• La DIE joue un rôle d’animateur, non de décideur
• Peu d’incitations à optimiser ou rationaliser l’usage des surfaces
• Création d’une foncière de l’État en 2025 : une tentative de rupture

Les enjeux d’une gestion plus “smart”

La création d’une foncière publique de l’État, annoncée par François Bayrou, marque un tournant stratégique dans la gestion des biens immobiliers publics. L’objectif est clair : professionnaliser la gestion d’un patrimoine sous-exploité, en séparant clairement les rôles de propriétaire et d’occupant, à l’image de ce qui se pratique déjà dans certaines grandes entreprises (La Poste, SNCF) ou administrations européennes (Pays-Bas, Danemark…).

Mais au-delà de l’outil institutionnel, c’est une philosophie de gestion “smart” qui se dessine. Autrement dit : une gestion plus centralisée, pilotée par la donnée, et orientée performance. Voici les leviers concrets que cela implique.

1. Centraliser pour reprendre le contrôle

Aujourd’hui, la gestion est dispersée entre ministères, agences et établissements, chacun avec ses pratiques, ses outils, ses objectifs.

Un modèle “smart” suppose :

• Une base de données centralisée, fiable et actualisée du patrimoine (typologie, état, occupation, coûts, valorisation…)
• Un système unifié pour analyser l’usage réel des surfaces (m²/poste, taux de vacance, mutualisation possible)

💡 Pourquoi c’est stratégique : sans visibilité globale, aucun pilotage n’est possible. Et sans pilotage, pas de décisions rationnelles sur les investissements ou les cessions.

2. Digitaliser pour automatiser les processus lourds

Des tâches comme le suivi de l’occupation, la maintenance, les travaux, ou la gestion des loyers et des baux peuvent être largement automatisées avec les bons outils. Cela permet :

• De réduire les délais d’intervention
• De planifier les entretiens préventifs
• De limiter les erreurs humaines
• D’optimiser la charge administrative des équipes terrain

🟢 Cette logique est transposable au privé : dans une foncière ou un bailleur, digitaliser la gestion locative permet de gagner du temps, d’éviter les doublons de diagnostics, ou de suivre les performances énergétiques d’un parc entier.

3. Piloter en temps réel pour décider avec discernement

Une gestion “smart” permet de passer d’un suivi administratif à un pilotage stratégique. Grâce à des tableaux de bord dynamiques, il devient possible de :

• Identifier les actifs à faible performance ou sous-occupés
• Simuler les impacts budgétaires d’un regroupement de sites
• Prioriser les rénovations selon des critères objectifs (coût, usage, impact environnemental)
• Arbitrer plus intelligemment entre vendre, rénover ou transformer un bien

💡 La donnée devient un levier de valorisation, pas juste de conformité.

4. Transformer la posture : de gestionnaire passif à investisseur actif

Ce que propose la foncière de l’État, c’est un changement de posture :

→ Ne plus simplement “tenir un parc”, mais le faire vivre, évoluer et rapporter.

Cela signifie :

• Mieux entretenir… mais aussi mieux rentabiliser : sous-location, valorisation des toitures (panneaux solaires), intégration dans des projets mixtes
• Développer une logique d’optimisation de portefeuille, comme le ferait un investisseur
• Faire payer des loyers réels aux occupants pour les inciter à rationaliser les surfaces utilisées

✅ En résumé

Une gestion immobilière plus “smart”, c’est :

👉 Et dans le privé, cette transition est déjà en cours : certaines foncières, bailleurs sociaux ou gestionnaires coliving s’appuient sur des plateformes digitales pour reprendre la main sur leur parc, réduire les charges, et améliorer l’expérience utilisateur.

C’est justement ce qu’on développera dans la Partie 3.

Ce que le privé peut apprendre de ce tournant public

Ce qui frappe dans l’analyse du patrimoine immobilier de l’État, c’est combien ses défis résonnent avec ceux du secteur privé.

Foncières, SCI, bailleurs sociaux, agences de gestion locative… tous partagent une réalité : gérer un parc immobilier fragmenté, avec des outils anciens, sans vision d’ensemble.

La différence ?

Là où l’État commence seulement à créer une foncière publique pour rationaliser sa gestion, certaines structures privées ont déjà compris l’intérêt d’une approche plus moderne.

1. Un même point de départ : un parc éclaté, des outils obsolètes

Dans le privé aussi, l’inventaire est souvent dispersé :

• Des informations réparties entre fichiers Excel, dossiers papier, emails
• Des suivis de maintenance ou de sinistres non centralisés
• Des documents manquants ou non à jour (DPE, diagnostics, quittances…)

🧠 Résultat :

👉 impossible de piloter la performance globale d’un parc

👉 risques juridiques accrus

👉 coûts opérationnels élevés

2. Un frein majeur : l’hyper-dépendance à la gestion manuelle

Dans de nombreuses structures, la gestion immobilière repose encore sur :

• Des relances manuelles aux locataires
• Une saisie répétée des données
• Une dépendance forte à quelques personnes clés

Cela entraîne :

• Des erreurs humaines fréquentes
• Une perte de temps considérable
• Une incapacité à scaler quand le parc grandit

Or, comme l’État l’a compris, sans industrialisation et digitalisation des process, il devient impossible d’optimiser la valeur du patrimoine.

3. Une opportunité partagée : transformer le rôle du gestionnaire

L’annonce de la foncière de l’État montre une chose :

➡️ Gérer un parc immobilier ne se limite plus à encaisser des loyers et réparer des fuites.

Aujourd’hui, que l’on soit public ou privé, il faut :

• Avoir une vision stratégique du portefeuille : quels biens rénover, céder, mutualiser ?
• Être capable de produire des reportings fiables (pour la direction, les partenaires, les investisseurs)
• Offrir une expérience utilisateur fluide (locataires, copropriétaires, parties prenantes)

En d’autres termes : le gestionnaire devient un analyste et un décideur.

Et pour ça, il a besoin d’outils adaptés à cette nouvelle posture.

4. Pourquoi le moment est idéal pour passer à une gestion intelligente

📉 Le marché immobilier est sous tension :

• Chute des transactions
• Pression réglementaire croissante (DPE, rénovation énergétique, accessibilité)
• Taux d’occupation à optimiser

📲 Mais la technologie, elle, est prête :

• Les outils SaaS sont plus accessibles, intuitifs et puissants que jamais
• L’automatisation des relances, facturations, baux ou diagnostics devient une norme
• Les directions générales attendent des tableaux de bord, des indicateurs, des prévisions

👉 Ce tournant public est un signal d’alerte pour le privé :

C’est maintenant qu’il faut se moderniser pour gagner en agilité, en rentabilité et en sérénité.

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À l’image de la foncière publique envisagée par l’État, des solutions existent déjà pour les professionnels privés.

Plateformes intelligentes, gestion centralisée, automatisation des tâches clés : c’est exactement ce que propose une nouvelle génération d’outils pensés pour les foncières, bailleurs et agences immobilières.

👉 Dans la prochaine partie, explorons concrètement comment cette digitalisation se met en œuvre et ce qu’elle change réellement.

Vers une digitalisation responsable de la gestion locative

Le constat est clair : qu’il s’agisse du patrimoine immobilier de l’État ou d’un parc privé, la gestion traditionnelle a atteint ses limites. Pour faire mieux avec moins, tout en répondant aux exigences de performance, de conformité et de transparence, une seule voie émerge : la digitalisation raisonnée.

Mais de quoi parle-t-on réellement quand on évoque une “gestion locative intelligente” ?

1. Un pilotage centralisé, accessible en temps réel

Avec une plateforme SaaS spécialisée, un gestionnaire immobilier peut :

• Visualiser l’ensemble de ses lots (résidentiel, tertiaire, coliving…)
• Suivre en direct les baux, quittances, indexations, relances
• Accéder à tous les documents (DPE, états des lieux, diagnostics) dans un espace unique
• Automatiser les flux : quittancements, appels de charges, échéances, courriers types

👉 Ce n’est plus un fichier Excel partagé ou un logiciel hérité d’un DSI. C’est un cockpit de pilotage vivant, pensé pour décider, pas juste pour stocker.

2. Un gain de temps et d’énergie sur les tâches répétitives

Ce que fait la technologie à votre place :

• Envoyer des quittances automatiquement chaque mois
• Relancer les impayés de façon cadencée et traçable
• Préparer les indexations des loyers selon les indices officiels
• Générer les documents administratifs conformes (baux, états des lieux, attestations)

💡 Résultat : plus de temps pour vos missions à valeur ajoutée, moins d'erreurs, moins de dépendance à des profils “clé”.

3. Une collaboration fluide avec toutes les parties prenantes

Dans les structures complexes (bailleurs sociaux, foncières, agences multisites), le besoin de travailler à plusieurs en toute fluidité est central.

Les bons outils permettent :

• Une gestion à plusieurs niveaux d’accès (DAF, gestionnaires, back-office…)
• Des tableaux de bord par site, par lot, ou par entité juridique
• Des échanges simplifiés avec les locataires (espace personnel, messagerie, suivi des demandes)

👉 On ne gère plus “à l’ancienne” avec des mails croisés et des pièces jointes introuvables : tout est intégré dans une logique d’équipe.

4. Un lien renforcé avec les locataires, sans surcoût humain

Une bonne gestion locative, ce n’est pas juste un flux de loyers. C’est aussi :

• Anticiper les besoins
• Répondre vite aux sollicitations
• Suivre les réclamations, les travaux, les demandes sociales

Avec les bons outils, vous offrez :

• Un espace locataire digitalisé
• Des formulaires simples pour les demandes techniques
• Des messages automatiques pour les informer et rassurer

📲 Et ce, sans multiplier les appels, les déplacements ou les tâches manuelles.

Zoom : ce que propose Ublo

Ublo est une plateforme de gestion locative pensée pour les acteurs professionnels de l’immobilier — qu’ils soient bailleurs sociaux, foncières, agences ou gestionnaires de coliving.

Elle centralise tous les flux immobiliers dans une interface simple et efficace, avec :

• Un pilotage complet de la vie du bail
• Une automatisation des processus clés
• Des interfaces dédiées pour les équipes et les locataires
• Une intégration avec vos outils métiers (ERP, signature électronique, compta)

🎯 L’objectif ? Simplifier le quotidien de vos équipes tout en améliorant l’expérience de vos locataires.

Conclusion de l’article

Le virage amorcé par l’État, via la création d’une foncière dédiée, n’est pas seulement une affaire publique.

C’est un signal fort pour l’ensemble du secteur immobilier : la gestion patrimoniale ne peut plus être passive, opaque ou dispersée.

👉 Qu’on gère 200 000 bâtiments ou 200 lots, la logique reste la même : centraliser, automatiser, piloter, valoriser.

Et pour ça, les outils existent déjà.

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Vous gérez un parc immobilier complexe ?

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