Vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier ? Plus rentable qu’un investissement locatif classique et plus sécurisé, investir dans un local commercial est une option à prendre en compte. On vous explique.
Faire un investissement locatif n’est pas forcément synonyme d’achat de logement. Même si le marché immobilier tertiaire est plus restreint, il est aussi possible d’investir dans un local commercial. Autrement dit un emplacement qui permet aux locataires d’exercer leur activité commerciale pour leur clientèle (vente, prestations ou services). Cela peut donc être un magasin, un bureau, un entrepôt ou une boutique. Vous pouvez acheter un local commercial seul ou à plusieurs - via une Sci par exemple - tant que vous connaissez bien votre budget et que vous choisissez un emplacement attractif.
Calcul de la rentabilité
Pourquoi investir dans un local commercial ? Tout d’abord parce que sa rentabilité sera plus importante qu’un logement. Elle varie entre 5% et 8% net en moyenne, soit deux fois plus que pour un investissement locatif résidentiel. De plus, certaines charges et travaux peuvent être imputées au locataire.
Alors, comment fixer le prix d'un local commercial ? Tout d’abord, Il est important de noter que le processus diffère de celui d'un logement, car il dépend principalement de la rentabilité, c'est-à-dire du loyer perçu.
Avant d’investir dans un local vide, il est indispensable de vérifier si le loyer prévu s’aligne avec les valeurs de marché généralement pratiquées pour un local aux caractéristiques équivalentes.
Dans le cas où vous envisagez d'investir dans un local commercial déjà occupé, vous avez l'avantage de connaître le montant du loyer, ce qui permet d'évaluer le rendement locatif et de déterminer un prix équitable. Par ailleurs, cela permet également de vérifier que le commerçant exerce son activité de manière rentable et génère un chiffre d'affaires satisfaisant, confirmant, ou non, les qualités de l'emplacement.
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L’emplacement, un enjeu de taille pour investir dans un local commercial
L’emplacement du local est un facteur essentiel pour réussir son investissement. On distingue trois catégories d’emplacements : les n°1 qui comprennent les artères très commerçantes et qui garantissent un chiffre d’affaires conséquent pour le locataire. Puis il y a les n°1 bis et les n°2. Dans tous les cas, il est important d’investir dans un local qui est bien situé autrement dit à côté de transports en commun, de monuments, de musées, dans des quartiers piétonnisés… Vous pouvez faire le choix d’acheter un local déjà occupé, pour avoir une idée plus précise du loyer à demander et de la rentabilité.
Bon à savoir : si les emplacements de type 1 présentent très peu de risques pour les investisseurs, sont très demandés et se relouent très facilement, la rentabilité sera plus faible car le risque est moins élevé.
D'autres facteurs entrent également en jeu, tels que l'attractivité commerciale du site et de l'activité, la présence de concurrents et le chiffre d'affaires généré.
Un bail longue durée
La particularité du bail commercial est qu’il s’agit d’un bail longue durée qui se signe pour une durée de 9 ans. Le locataire est obligatoirement engagé pour des périodes de 3 ans. C’est pour cela qu’on nomme aussi ce bail le 3-6-9. Le locataire ne peut donc pas partir du jour au lendemain et est là pour trois ans minimum ce qui garantit une certaine sécurité financière pour l’acheteur.
La rédaction d’un bail commercial est aussi très souple. En effet, c’est vous qui négociez avec votre locataire le loyer et les charges. Le locataire peut ainsi payer la taxe foncière, les assurances, les travaux d’aménagement. Seuls les gros travaux et la mise en conformité sont désormais à la charge du propriétaire (réparations des murs, des voûtes, des poutres…). De plus, la marge de négociation sera plus grande pour le bailleur si l’emplacement du bien est très attractif.
Investir dans un local commercial c’est moins de risques d’impayés
Investir dans l'immobilier locatif avec un local commercial est également plus sécurisé car il y a moins de risques d’impayés. Le locataire sait que son commerce doit fonctionner et qu’il doit réaliser un chiffre d’affaires assez important pour pouvoir garder son local et sa clientèle. Sa priorité sera donc de régler le loyer. Il n’existe pas non plus de trêve hivernale dans le commerce contrairement à l’immobilier résidentiel. Si le locataire ne peut plus payer le loyer du local, il a la possibilité de se mettre en liquidation judiciaire pour régler ses impayés par exemple. Et le bailleur peut récupérer plus facilement son bien.
Cependant, il faut bien garder à l’esprit qu’investir dans l'immobilier avec un local commercial demande un budget très important au départ et qu’il peut être judicieux d’investir à plusieurs pour limiter les risques. N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels du secteur pour bien faire votre choix.
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