Parties communes en copropriété : travaux et financement

Heureusement, plusieurs dispositifs de financement existent pour alléger le coût des travaux : aides publiques, primes énergétiques, éco-prêts… Identifier les solutions adaptées permet de réaliser des travaux de rénovation efficaces tout en maîtrisant le budget de la copropriété.

Cet article fait le point sur les principaux travaux à envisager et les aides financières disponibles pour accompagner leur mise en œuvre.

Définition des parties communes en copropriété

Définition légale des parties communes selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les parties communes sont définies par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux", un critère d'usage collectif qui prime sur la propriété indivise et qui s'oppose aux parties privatives réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, cette définition ayant été complexifiée par l'introduction des "parties communes à jouissance privative" par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Quels éléments sont considérés comme parties communes?

Parties réputées communes par défaut

Si le règlement de copropriété ne dit rien ou contient des contradictions, la loi considère automatiquement comme parties communes:

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

Droits accessoires aux parties communes

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
• le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
• le droit d'affichage sur les parties communes ;
• le droit de construire afférent aux parties communes.

L'article définit donc les parties communes par leur usage collectif plutôt que par leur statut de propriété, et établit une présomption légale pour certains éléments spécifiques de l'immeuble en l'absence de précision dans le règlement de copropriété.

Quels travaux privatifs peuvent porter atteinte aux parties communes ?

Des travaux privatifs peuvent avoir un impact sur les parties communes. De manière générale, tous les travaux qui ont un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble ou sur les parties communes doivent être soumis à un vote en assemblée générale.

Ainsi, lorsque vous réalisez, par exemple, des travaux qui ont un impact sur le système de chauffage collectif de l'immeuble, vous portez atteinte aux parties communes. De ce fait, pour réaliser ce type de travaux, vous devez obtenir l'accord des autres copropriétaires en assemblée générale, la majorité requise va dépendre de la nature des travaux.

Les travaux d’efficacité énergétique en parties communes

Réchauffement climatique, précarité énergétique, passoires thermiques… Autant de problématiques majeures qui ont conduit le législateur à agir. Parmi les mesures adoptées, l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments occupe une place centrale, contribuant directement à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Voici quelques interventions possibles sur les parties communes d’une copropriété :

1. L’isolation thermique des murs par l’extérieur (ITE)

En plus de réduire les déperditions de chaleur, cette solution améliore l'étanchéité des façades et protège contre les infiltrations d'air. Elle entraîne également un ravalement, valorisant ainsi le patrimoine immobilier.

2. L’isolation des points singuliers

Complémentaire au calorifugeage, cette opération vise à éliminer les ponts thermiques aux niveaux des compteurs, réducteurs ou vannes en installant des matelas isolants.

3. L’isolation des combles

L’isolation des combles perdus par soufflage ou la pose de panneaux en rampants permet de limiter les pertes de chaleur par le toit, réduisant ainsi la consommation énergétique du bâtiment.

4. L’isolation thermique des toitures-terrasses

Sur des toits dont la pente est inférieure à 5 %, la pose d’un isolant réduit les variations thermiques et préserve la couche d’étanchéité.

5. L’isolation des planchers bas

En appliquant une mousse isolante (flocage) ou en posant des panneaux rigides sous le plafond des caves et parkings, on améliore l’efficacité énergétique des immeubles.

6. Le remplacement d’une chaudière collective

Remplacer une chaudière vétuste et polluante (comme une chaudière au fioul) par une pompe à chaleur ou une chaudière à très haute performance énergétique permet de réduire les coûts et l’empreinte carbone du bâtiment. Une autre alternative efficace est le raccordement à un réseau de chaleur, notamment lorsque celui-ci est alimenté majoritairement par des énergies renouvelables et de récupération. Cette solution offre un chauffage fiable, réduit les émissions de CO₂ et limite les contraintes d’entretien des équipements de production de chaleur au sein du bâtiment. 

7. L’installation de thermostats programmables

Un système de régulation performant permet aux résidents de mieux maîtriser leur chauffage en ajustant la température de chaque pièce, entraînant ainsi des économies d’énergie significatives.

8. Le relamping (installation de LED)

Le remplacement des ampoules traditionnelles par des luminaires LED dans les couloirs, entrées et parkings permet de diminuer la consommation d'électricité tout en améliorant la durée de vie de l’éclairage.

9. L’installation de panneaux solaires

Grâce aux panneaux photovoltaïques, la copropriété peut produire sa propre électricité et réduire jusqu’à 50 % ses charges énergétiques.

10. Le calorifugeage

Cette technique consiste à isoler les tuyaux d'eau chaude situés dans les sous-sols des immeubles, limitant ainsi les pertes thermiques et optimisant le rendement énergétique du chauffage.

11. La rénovation globale

Cette approche consiste à combiner plusieurs types de travaux (isolation, chauffage, ventilation...) afin d’optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment et maximiser les gains économiques et écologiques.

Investir dans la rénovation énergétique, c’est anticiper l’avenir tout en réalisant des économies substantielles. Ces travaux, bien que nécessitant un investissement initial, sont rapidement rentabilisés par la baisse des dépenses énergétiques et la valorisation du patrimoine immobilier.

Travaux en copropriété : des aides financières sont disponibles

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : une aide pour la rénovation en copropriété

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) obligent les fournisseurs d’énergie à financer des travaux de rénovation énergétique. Les syndicats de copropriétaires y sont éligibles, au même titre que les propriétaires (occupants et bailleurs) et les sociétés civiles immobilières.

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bâtiment, comme l’isolation des combles ou le calorifugeage. Seuls les travaux répertoriés par le ministère de la Transition écologique sont éligibles.

MaPrimeRénov’ Copropriété

MaPrimeRénov’ Copropriété est un dispositif de l’État destiné à financer la rénovation énergétique des copropriétés. Cette aide concerne les travaux réalisés sur les parties communes ainsi que sur certaines parties privatives d’intérêt collectif, tels que l’isolation par l’extérieur, l’amélioration de la ventilation ou encore le remplacement du chauffage collectif, afin de réduire la consommation d’énergie du bâtiment.

Pour bénéficier de cette prime, la copropriété doit remplir plusieurs critères :

• Au moins 75 % des lots doivent être des habitations principales (pour les copropriétés de plus de 20 lots) et au moins 65 % des lots doivent être des habitations principales (pour les copropriétés de 20 lots ou moins).
• Elle doit avoir été construite il y a plus de 15 ans.
• La copropriété doit être immatriculée et mise à jour annuellement dans le registre national des copropriétés.

Afin de réaliser ces travaux, l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) est obligatoire. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

Enfin, un éco-PTZ collectif peut être souscrit pour financer le reste à charge, en complément de la prime CEE et de MaPrimeRénov’ Copropriété.

En conclusion, bien que les travaux dans les parties communes d’une copropriété représentent un investissement important, ils sont nécessaires pour assurer le bien-être des résidents et l’optimisation énergétique des bâtiments. Grâce aux différentes aides financières et dispositifs de soutien, les copropriétés peuvent alléger considérablement le coût de ces rénovations.

Une bonne identification des solutions adaptées permet non seulement de réaliser des travaux de qualité, mais aussi de maîtriser efficacement le budget. L’engagement dans ces projets contribue ainsi à valoriser le patrimoine tout en préparant les bâtiments aux défis énergétiques de demain.