Priorité entre acheteur et locataire : Ce que dit la loi

La question de la priorité entre un acheteur potentiel et un locataire actuel dans le contexte d'une transaction immobilière est un sujet qui suscite souvent des interrogations. Qui a le droit d'acquérir ou de rester dans un bien lorsque ce dernier est mis en vente ? Quelles sont les lois qui régissent cette priorité ? Dans cet article, nous allons explorer en détail la notion de priorité entre acheteur et locataire, connu sous le nom de droit de préemption.

La priorité du locataire en vertu de la loi du 6 Juillet 1989

En France, la loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et offre une protection aux locataires en place. L'article 10 de cette loi est particulièrement pertinent en ce qui concerne la priorité du locataire sur un acheteur tiers en cas de vente du bien. Il énonce que le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption sur le logement qu'il occupe. En d'autres termes, si le propriétaire décide de vendre le bien, il doit d'abord proposer au locataire de l'acheter aux mêmes conditions que celles consenties à un acheteur tiers.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise également que le locataire en place dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'offre pour exercer son droit de préemption. Ce délai peut être prolongé à quatre mois si le locataire souhaite bénéficier d'un prêt pour l'acquisition.

Cependant, il est important de noter que ce droit de préemption ne s'applique pas dans tous les cas. Il est notamment exclu lorsque le bien immobilier est vendu en bloc, par exemple, dans le cadre d'une vente d'immeuble entier. De plus, ce droit ne s'étend pas aux baux commerciaux ou professionnels.

Pour plus de détails sur la loi du 6 juillet 1989, vous pouvez consulter le texte complet sur le site officiel Legifrance.

Les exigences de l'offre de vente au locataire

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien occupé par un locataire, il est tenu de respecter certaines règles pour faire une offre de vente. L'offre de vente doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit comporter plusieurs éléments essentiels, notamment :

• La description précise du bien immobilier, y compris l'adresse et la surface habitable.
• Le prix de vente proposé au locataire, ainsi que les conditions de paiement.
• La durée de validité de l'offre, qui ne peut être inférieure à deux mois.
• Une mention claire indiquant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption.
• Il est crucial que l'offre de vente soit conforme à ces exigences pour être valable.

Durée du droit de préemption

Le locataire en place bénéficie d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'offre de vente pour exercer son droit de préemption. Ce délai peut être porté à quatre mois si le locataire souhaite obtenir un prêt pour l'acquisition. Il est crucial pour le locataire de respecter ce délai afin de préserver sa priorité d'achat par rapport à un acheteur externe.

Second droit de préemption du locataire en cas de baisse de prix

Si le locataire n'a pas manifesté de volonté d'acheter le bien, le propriétaire peut le proposer au public, mais aux mêmes conditions qu'il a soumises au locataire. Dans le cas où il déciderait de proposer le bien à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire doit être notifié de ces nouvelles conditions. Cette offre constitue un second droit de préemption pour le locataire. Cette offre a une validité d'un mois à compter de sa réception par le locataire.

L'intervention de l'acheteur tiers

Si le locataire décide de ne pas exercer son droit de préemption dans le délai imparti, le propriétaire est alors libre de vendre le bien à un acheteur tiers. Cependant, l'acheteur tiers doit être informé de l'existence du locataire en place, de ses droits et du fait que le bien est vendu occupé.

Les avantages du locataire en place

Pour le locataire en place, le droit de préemption confère plusieurs avantages. Tout d'abord, il lui offre la possibilité d'acquérir le bien dans lequel il réside, ce qui peut être particulièrement attrayant s'il se sent attaché à l'endroit ou s'il souhaite investir dans la propriété. Lorsque le propriétaire propose le bien au locataire en vertu du droit de préemption, le prix de vente est généralement basé sur une estimation de la valeur du bien. Cette estimation peut être inférieure à celle du marché, ce qui constitue un avantage financier pour le locataire.

Situations exemptées du droit de préemption du locataire

Plusieurs situations spécifiques permettent d'éviter l'application du droit de préemption du locataire :

Immeuble en état d'insalubrité : Si l'immeuble dans lequel se situe le logement est dans un état avancé d'insalubrité, caractérisé par un délabrement avancé, des défauts d'isolation, des problèmes d'étanchéité, des fissures, des équipements dangereux, etc., le droit de préemption peut ne pas s'appliquer.

Vente à un parent ou membre de la famille jusqu'au 3ème degré : Lorsque le logement est vendu à un parent ou à un membre de la famille jusqu'au degré de parenté inclus, le propriétaire n'est pas tenu de notifier un congé pour vente. Cependant, il est important de noter que les liens de parenté doivent être prouvés.

Locations meublées et saisonnières : Les locations meublées et saisonnières sont généralement exclues du champ d'application du droit de préemption, sauf dans des cas exceptionnels. Cependant, il est conseillé de consulter un professionnel du secteur immobilier pour déterminer si une situation particulière s'applique.

Locataire de plus de 65 ans aux ressources limitées : Le propriétaire ne peut pas notifier un congé pour vente à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un seuil défini par arrêté du ministre chargé du Logement. Cette exception s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures à un certain plafond.

Sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

Il est impératif que le propriétaire respecte scrupuleusement les dispositions légales concernant le droit de préemption du locataire. En cas d'infraction à ces règles, des sanctions sont prévues. Les conséquences d'une violation de ce droit sont les suivantes :

Sanctions pécuniaires : Le propriétaire s'expose à des sanctions pécuniaires. Le montant maximum de l'amende pénale est de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale.

Réparation du préjudice : En plus des amendes, le locataire peut réclamer la réparation de son préjudice en se constituant partie civile.

Annulation de la vente : Tout manquement relatif à la notification et à l'exécution du droit de préemption du locataire entraîne l'annulation de la vente. Il est important de noter que seul le locataire concerné est en droit de demander l'invalidation de la transaction.

Le droit de préemption pour la vente en Bloc

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un immeuble d'habitation ou mixte comportant plus de cinq logements en une seule transaction, sans division ni mise en copropriété, le droit de préemption du locataire n'est pas automatique, contrairement à la vente à la découpe.

Cependant, le locataire peut avoir un droit de préemption selon que l'acheteur prolonge ou non les baux en cours. Si l'acheteur accepte de prolonger les baux de six ans, les locataires n'ont pas de droit de préemption, sauf si la mairie décide de préempter l'immeuble pour maintenir les locataires en place. Si les baux ne sont pas prolongés, les locataires deviennent prioritaires pour acheter leur logement, conformément à la loi du 31 décembre 1975.

Cependant, cette règle s'applique uniquement aux immeubles de six logements ou plus. Le bailleur doit informer les locataires par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR), spécifiant les conditions et le prix de la vente. L'offre est valable pendant 4 mois, et si un locataire accepte, il dispose de 2 mois pour acheter le bien (4 mois s'il recourt à un prêt). Si la vente ne se réalise pas dans ce délai, l'acceptation de l'offre devient nulle de plein droit. Si au moins un locataire achète son logement, l'immeuble est mis en copropriété. Si le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit en informer les locataires, leur offrant un second droit de préemption.

Conclusion

La priorité entre acheteur et locataire actuel dans le contexte d'une vente immobilière est réglementée par la loi du 6 juillet 1989 en France. Le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption, ce qui signifie qu'il a la priorité pour acquérir le bien aux mêmes conditions que celles proposées à un acheteur tiers. Cette disposition vise à protéger les locataires en place et à leur offrir la possibilité de devenir propriétaires de leur logement.

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