Si les passoires thermiques sont désormais bien connues, les bouilloires thermiques soulèvent de nouvelles questions pour les propriétaires, bailleurs sociaux, administrateurs de biens et gestionnaires locatifs. Quels sont les risques ? Existe-t-il des obligations légales ? Les locataires peuvent-ils suspendre leur loyer ? Quels travaux permettent réellement d’améliorer le confort d’été ?

Pour les professionnels de la gestion locative, le sujet ne relève plus seulement du confort des occupants. Il touche désormais à la relation locataire, à la maintenance du parc immobilier, à la valorisation du patrimoine, au risque de vacance locative et à l’anticipation des futures évolutions réglementaires.

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les bouilloires thermiques en 2026 et les solutions pour anticiper ce nouvel enjeu de la gestion locative.

À retenir

Une bouilloire thermique est un logement qui accumule la chaleur en été et reste difficile à rafraîchir, notamment la nuit. Aujourd’hui, un locataire ne peut pas suspendre seul son loyer pour ce motif. En revanche, les propriétaires et gestionnaires ont tout intérêt à anticiper le sujet : protections solaires, isolation, ventilation, végétalisation et suivi technique du parc immobilier deviennent des leviers essentiels pour améliorer durablement le confort d’été.

Qu’est-ce qu’une bouilloire thermique ?

Une bouilloire thermique désigne un logement qui laisse fortement pénétrer la chaleur en été et qui ne parvient plus à maintenir une température intérieure acceptable lors des fortes chaleurs.

Contrairement à une passoire thermique, qui perd la chaleur en hiver, une bouilloire thermique souffre d’un manque de protection contre le rayonnement solaire et d’une mauvaise inertie thermique.

En pratiquement, on considère généralement qu’un logement devient une bouilloire thermique lorsque :

• la température dépasse 26°C pendant la nuit
• elle reste comprise entre 26 et 28°C en journée, voire davantage lors des épisodes de canicule

Le phénomène touche particulièrement les logements urbains, où l’effet d’îlot de chaleur accentue encore les températures.

Quels logements sont les plus concernés ?

Tous les logements ne présentent pas le même niveau de risque.

Les plus exposés sont notamment :

• les appartements situés sous les combles
• les logements orientés plein sud ou ouest
• les derniers étages
• les immeubles fortement minéralisés, avec peu de végétation
• les bâtiments dépourvus de volets ou de protections solaires

Les appartements seraient environ trois fois plus touchés que les maisons individuelles.

À noter qu’un logement peut obtenir un bon DPE tout en étant une bouilloire thermique. En effet, le Diagnostic de Performance Énergétique évalue principalement les consommations énergétiques hivernales et ne reflète pas toujours le confort d’été.

Pourquoi les bouilloires thermiques deviennent un enjeu majeur ?

Un risque sanitaire croissant

Les fortes chaleurs représentent aujourd’hui un véritable enjeu de santé publique.

Selon Santé publique France, plus de 5 700 décès ont été attribués à l’exposition à la chaleur durant l’été 2025, dont plus de 1 900 pendant les seuls épisodes de canicule. Les personnes âgées de 75 ans et plus représentaient près des trois quarts des décès liés à la chaleur.

L’épisode caniculaire exceptionnel de juin 2026 confirme cette tendance. Les premières estimations font état d’environ 1 000 décès supplémentaires en seulement quelques jours (du 24 au 26 juin), avec une augmentation de 40 % des décès à domicile. Les personnes de 65 ans et plus représentaient 85 % des décès observés, illustrant la vulnérabilité des populations les plus fragiles face aux températures extrêmes.

Ces chiffres rappellent que les bouilloires thermiques ne constituent plus seulement un problème de confort, mais un véritable enjeu de santé publique et d’adaptation du parc immobilier au changement climatique.

Une nouvelle forme de précarité énergétique

La précarité énergétique ne concerne plus uniquement le chauffage.

De nombreux ménages vivent désormais dans des logements où il devient impossible de maintenir une température supportable sans utiliser des équipements énergivores.

Cette situation entraîne :

• une forte dégradation du confort
• une hausse importante des consommations électriques
• un sentiment d’abandon chez de nombreux occupants

Les locataires peuvent-ils arrêter de payer leur loyer ?

La question revient régulièrement lors des épisodes de canicule.

À ce jour, la réponse est non.

Même lorsqu’un logement devient extrêmement difficile à vivre, un locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement de son loyer.

Contrairement aux critères liés au froid ou à l’insalubrité, la loi française ne fixe actuellement aucune température maximale rendant automatiquement un logement non décent.

En cas de litige, seul un juge peut imposer au propriétaire la réalisation de travaux.

Plusieurs propositions de loi visent toutefois à intégrer le confort d’été dans les critères de décence des logements.

Les obligations des propriétaires évoluent

Même si aucune obligation spécifique ne vise aujourd’hui les bouilloires thermiques, la réglementation évolue progressivement.

Les pouvoirs publics souhaitent renforcer les exigences concernant :

• le confort d’été
• la protection solaire
• la ventilation naturelle
• l’adaptation des bâtiments au changement climatique

Pour les propriétaires bailleurs, anticiper ces évolutions permet de :

• préserver l’attractivité du logement
• limiter les risques de vacance locative
• améliorer le confort des locataires
• valoriser durablement le patrimoine immobilier

Comment repérer les logements à risque dans un parc immobilier ?

Pour un bailleur ou un gestionnaire immobilier, tous les logements ne présentent pas le même niveau de risque face aux fortes chaleurs. Identifier les biens les plus exposés permet de prioriser les investissements et de limiter les situations d’inconfort pour les locataires.

Plusieurs critères permettent de repérer rapidement les logements susceptibles de devenir des bouilloires thermiques :

• un logement situé au dernier étage ou sous toiture
• une orientation plein sud ou ouest
• l’absence de volets, stores ou protections solaires
• un historique de réclamations des locataires pendant les épisodes de canicule
• un logement non traversant avec une ventilation naturelle limitée
• un bâtiment situé dans une zone urbaine dense fortement minéralisée
• un DPE affichant un mauvais indicateur de confort d’été
• un environnement pauvre en végétation ou fortement exposé au rayonnement solaire

En croisant ces différents critères, les gestionnaires peuvent établir une cartographie des logements les plus sensibles à la chaleur et planifier les travaux de rénovation de manière plus stratégique.

Comment transformer une bouilloire thermique en logement confortable ?

Améliorer l’isolation thermique

L’isolation reste la solution la plus efficace.

L’objectif n’est plus uniquement de conserver la chaleur en hiver, mais aussi de ralentir son entrée en été grâce à un bon déphasage thermique.

Les matériaux biosourcés, comme la fibre de bois ou la ouate de cellulose, offrent généralement de meilleures performances estivales que certains isolants traditionnels.

Les travaux prioritaires concernent :

• les combles
• la toiture
• les murs via une isolation par l’extérieur (ITE)

Installer des protections solaires

Empêcher les rayons du soleil d’atteindre les vitrages est souvent plus efficace que refroidir un logement déjà surchauffé.

Les solutions les plus recommandées sont :

• les volets roulants
• les volets battants
• les stores extérieurs
• les brise-soleil orientables
• les films solaires pour vitrages

Ces équipements améliorent rapidement le confort intérieur tout en limitant les consommations énergétiques.

Favoriser la ventilation naturelle

Une bonne ventilation permet d’évacuer la chaleur accumulée pendant la journée.

Les logements traversants offrent naturellement de meilleures performances.

Lorsque cela est possible, il est recommandé de favoriser :

• l’aération nocturne
• les ouvertures traversantes
• les systèmes de ventilation performants

Les brasseurs d’air de plafond, peu énergivores, constituent également une solution particulièrement efficace pour améliorer le confort ressenti.

Végétaliser les abords du logement

Les végétaux jouent un rôle essentiel contre les îlots de chaleur.

Planter des arbres, végétaliser les cours, installer des jardinières ou créer des espaces ombragés permet de réduire sensiblement les températures autour des bâtiments.

Pourquoi la climatisation mobile n’est pas la meilleure solution ?

Face aux fortes chaleurs, de nombreux occupants se tournent vers une climatisation mobile.

Pourtant, cette solution présente plusieurs limites :

• consommation électrique élevée
• efficacité souvent limitée
• coût d’utilisation important
• traitement des symptômes plutôt que des causes

À long terme, améliorer l’enveloppe thermique du bâtiment reste beaucoup plus efficace.

Quelles aides financières existent en 2026 ?

Les dispositifs de rénovation énergétique prennent désormais davantage en compte le confort d’été.

Les propriétaires peuvent notamment bénéficier de :

• MaPrimeRénov’, sous conditions d’éligibilité
• l’éco-PTZ, pouvant financer jusqu’à 50 000 € de travaux
• d’une TVA réduite à 5,5 % sur certains travaux de rénovation énergétique
• d’aides proposées par les collectivités locales

Depuis 2024, certaines aides couvrent également des équipements destinés à améliorer le confort d’été, comme les protections solaires ou les brasseurs d’air.

Quel rôle pour les professionnels de la gestion locative ?

Les bouilloires thermiques représentent un nouveau défi pour les gestionnaires immobiliers.

Ils doivent aujourd’hui être en mesure :

• d’identifier les logements les plus exposés
• d’accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation
• d’informer les locataires
• de suivre les demandes liées aux fortes chaleurs
• d’anticiper les évolutions réglementaires

La digitalisation de la gestion locative facilite ce suivi en centralisant les informations techniques, les échanges avec les locataires et le pilotage des interventions.

Ublo accompagne les gestionnaires dans la modernisation de leur parc immobilier

Face aux nouveaux enjeux liés au confort d’été, les professionnels ont besoin d’outils capables de centraliser les informations et de fluidifier la gestion de leur patrimoine.

Grâce à sa plateforme de gestion locative, Ublo permet notamment de :

• centraliser les informations relatives aux logements
• suivre les interventions techniques et les demandes des locataires
• piloter les opérations de maintenance
• faciliter les échanges entre gestionnaires, propriétaires et prestataires

Dans un contexte où la performance énergétique et le confort des occupants deviennent des critères majeurs, disposer d’une solution digitale contribue à améliorer le suivi du parc immobilier et à anticiper les évolutions réglementaires.

Prenez rendez-vous pour en savoir plus.

Conclusion

Les bouilloires thermiques illustrent une nouvelle réalité de l’immobilier face au changement climatique.

Si la réglementation reste encore en construction, les attentes des occupants évoluent rapidement. Le confort d’été devient progressivement un critère aussi important que la performance énergétique hivernale.

Pour les propriétaires comme pour les gestionnaires immobiliers, anticiper ces enjeux grâce à des travaux adaptés, une meilleure gestion du patrimoine et des outils numériques performants constitue un véritable investissement sur le long terme.

FAQ – Bouilloire thermique

1. Qu'est-ce qu'une bouilloire thermique ?

Une bouilloire thermique est un logement qui accumule fortement la chaleur en été et ne parvient pas à maintenir une température intérieure confortable pendant les épisodes de canicule. Contrairement à une passoire thermique, le problème concerne le confort d'été plutôt que les déperditions de chaleur en hiver.

2. Comment savoir si un logement est une bouilloire thermique ?

Un logement est généralement considéré comme une bouilloire thermique lorsque la température intérieure dépasse 26 °C la nuit et reste comprise entre 26 °C et 28 °C en journée, sans possibilité de rafraîchir efficacement les pièces.

3. Un logement peut-il être bien classé au DPE et être une bouilloire thermique ?

Oui. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue principalement la performance énergétique du logement, mais ne prend pas toujours en compte le confort d'été. Un logement classé A, B ou C peut donc devenir une bouilloire thermique s'il est mal protégé contre les fortes chaleurs.

4. Un locataire peut-il arrêter de payer son loyer si son logement est une bouilloire thermique ?

Non. En l'état actuel de la réglementation française, un locataire ne peut pas suspendre le paiement de son loyer de sa propre initiative en raison de la chaleur. Seul un juge peut imposer au propriétaire de réaliser des travaux dans certaines situations.

5. Quels travaux permettent de lutter contre une bouilloire thermique ?

Les travaux les plus efficaces sont :

• l'isolation des combles et de la toiture ;
• l'isolation thermique par l'extérieur ;
• l'installation de volets, stores ou brise-soleil ;
• l'amélioration de la ventilation naturelle ;
• la pose de brasseurs d'air ;
• la végétalisation des abords du bâtiment.

6. Existe-t-il des aides pour rénover une bouilloire thermique ?

Oui. Plusieurs dispositifs peuvent financer les travaux, notamment MaPrimeRénov', l'éco-PTZ, la TVA réduite à 5,5 % ainsi que certaines aides locales. Depuis 2024, le confort d'été est davantage pris en compte dans les aides à la rénovation énergétique.

7. La climatisation mobile est-elle une bonne solution ?

La climatisation mobile peut apporter un soulagement ponctuel, mais elle est généralement peu performante, énergivore et coûteuse à l'usage. Les professionnels recommandent plutôt des travaux sur l'enveloppe du bâtiment et l'installation de protections solaires.

8. Les propriétaires ont-ils des obligations concernant les bouilloires thermiques ?

Il n'existe pas encore d'obligation spécifique imposant une température maximale dans les logements. Toutefois, plusieurs évolutions réglementaires visent à intégrer progressivement le confort d'été dans les critères de décence des logements.

9. Comment un bailleur peut-il prioriser les logements à rénover ?

Un bailleur peut prioriser les travaux en identifiant les logements les plus exposés aux fortes chaleurs. Plusieurs critères permettent d'établir cet ordre de priorité : les logements situés au dernier étage ou sous toiture, ceux orientés plein sud ou ouest, les logements dépourvus de protections solaires, ceux ayant fait l'objet de nombreuses réclamations pendant l'été ou encore les bâtiments présentant un mauvais indicateur de confort d'été au DPE. Cette approche permet de concentrer les investissements sur les biens les plus susceptibles de devenir des bouilloires thermiques et de limiter les risques de vacance locative.

10. Pourquoi les bouilloires thermiques sont-elles devenues un enjeu pour les gestionnaires immobiliers ?

Les épisodes de canicule sont plus fréquents et les locataires sont de plus en plus attentifs au confort thermique de leur logement. Les gestionnaires doivent anticiper les demandes, accompagner les propriétaires dans les travaux et suivre les évolutions réglementaires.

11. Comment un logiciel de gestion locative peut-il aider à gérer les bouilloires thermiques ?

Un logiciel de gestion locative permet de centraliser les informations sur les logements, suivre les demandes des locataires, planifier les interventions techniques et piloter les travaux de rénovation. Il facilite ainsi la gestion du parc immobilier face aux enjeux du confort d'été.

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