Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? Le rôle du marchand de biens consiste à acquérir des biens immobiliers tels que des logements ou des commerces pour les rénover avec l'aide d'architectes ou de techniciens agréés, dans le but de les revendre et de réaliser une plus-value. Cette activité contribue à maintenir le parc immobilier ancien en bon état. Un marchand de biens se différencie donc d’un agent immobilier. L’agent immobilier, lui, n’est pas propriétaire du bien et représente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors d’une transaction immobilière.
La réglementation du marchand de biens
Bien que le métier de marchand de biens ne soit pas réglementé par une loi spécifique, le professionnel est soumis à des obligations légales en tant que commerçant, telles que l'inscription au RCS et la tenue d'une comptabilité. Les obligations fiscales spécifiques ont été supprimées depuis une réforme intervenue en matière de TVA immobilière.
Le marchand de biens doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour se prémunir contre les erreurs commises dans l'exercice de son activité. De plus, lorsqu'il vend un bien immobilier qu'il a rénové, le marchand de biens est responsable des dommages qui affectent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité s’étend sur une période de dix ans après la rénovation, et le marchand de biens doit donc souscrire une assurance responsabilité civile décennale.
Le choix de la structure juridique pour devenir marchand de biens
Il est crucial de prendre le choix de la structure pour devenir marchand de biens au sérieux.
En effet, les opérations d'acquisition-revente immobilières peuvent entraîner des coûts élevés et un marchand de biens peut être tenu responsable des dettes sur son patrimoine personnel en fonction de la structure choisie.
La Société Civile Immobilière (SCI) et le régime de micro-entrepreneur sont deux formes juridiques interdites pour l'activité d’un marchand de biens, ces formes juridiques ne convenant pas à une activité commerciale.
Pour exercer en tant que marchand de biens, vous avez alors le choix entre l'Entreprise Individuelle (EI) et les sociétés commerciales que vous exerciez seul ou avec des associés (EURL, SASU, SARL, SAS). Ces formes juridiques vous offrent une plus grande protection en limitant votre responsabilité financière à l'apport dans la société.
Marchand de biens, un métier potentiellement risqué qui nécessite des compétences
Le métier de marchand de biens comporte des risques importants, ce qui explique pourquoi certains débutants échouent.
Pour réussir, le marchand de biens doit avoir des connaissances approfondies en fiscalité, en urbanisme et en construction. Il doit être capable d'évaluer les risques potentiels, être à l'aise avec les enquêtes de terrain et se former constamment pour affronter les défis. Les novices doivent être conscients que le bénéfice ne se fait pas automatiquement et que les sommes en jeu sont considérables. La négociation est également une compétence essentielle pour obtenir des prêts auprès des banques et obtenir des prix intéressants auprès des vendeurs.
Les professionnels ont un avantage, car ils peuvent utiliser les services de promotion bancaires qui bénéficient de conseillers spécialisés dans l'immobilier. Les marchands de biens doivent être prudents dans un contexte économique difficile. Des écoles supérieures privées proposent désormais des programmes de formation pour devenir marchand de biens.
Le calcul de la plus-value d’une opération d’achat-revente
Le marchand de biens a pour but de réaliser des transactions immobilières en achetant des biens pour les revendre à un prix supérieur. Cependant, s'il est officiellement reconnu comme marchand de biens, il sera imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec un taux marginal de l'impôt sur le revenu pouvant atteindre 45% et des prélèvements sociaux de 17,2%. À l'inverse, s'il est considéré comme un particulier, sa plus-value sera soumise au régime des plus-values des particuliers avec un taux de 19% auquel les prélèvements sociaux de 17,2% seront ajoutés.
Les avantages du métier de marchands de biens
Un métier passionnant
Il s'agit d'un travail stimulant qui exige de développer et d'utiliser des connaissances dans divers domaines tels que la prospection, le droit immobilier, la négociation, etc. Chaque transaction présente de nouveaux défis qui nécessitent des solutions créatives et uniques. Les marchands de biens ont une grande liberté dans leurs choix, que ce soit pour la sélection des biens, le financement, les rénovations ou les artisans à engager. Ce métier stimule la créativité, la réflexion et la capacité à résoudre des problèmes.
Un métier en contact avec les autres
Le travail de marchand de biens implique également des rencontres et des échanges enrichissants avec une variété de personnes ayant des connaissances et des expériences différentes. Les marchands de biens interagissent avec des particuliers qui souhaitent acheter ou vendre des biens, mais aussi avec d'autres professionnels de l'immobilier tels que les agents immobiliers, les architectes et les spécialistes de la rénovation. La relation client est donc un aspect essentiel de ce métier.
Des revenus intéressants et évolutifs
Ce métier est également attractif en raison de la possibilité de générer des revenus importants en peu de temps. Les marchands de biens rigoureux et déterminés, dotés de compétences immobilières et capables de trouver des biens rentables, peuvent rapidement évoluer économiquement parlant. De plus, l'immobilier offre la possibilité d'emprunter le total ou une partie des montants investis, ce qui peut être très intéressant selon les profils et les situations. Au cours de leur carrière, les marchands de biens peuvent gagner en reconnaissance auprès des organismes de prêts, ce qui leur permet de bénéficier de crédits plus avantageux en termes de taux d'intérêts et d'assurance emprunteur, augmentant ainsi leurs bénéfices.
L'indépendance du marchand de biens
Les marchands de biens travaillent à leur compte, de manière indépendante, ce qui leur permet de gérer leur emploi du temps selon leurs préférences et d'équilibrer leur vie professionnelle et personnelle. Ils peuvent organiser des horaires flexibles et travailler de n'importe où, en dehors des rendez-vous, des visites de biens et des chantiers. Ce métier offre donc une grande flexibilité et autonomie de vie, adaptées à leurs envies, besoins et obligations.
L'accessibilité du métier
Il n'est pas nécessaire de posséder un diplôme ou une qualification spécifique pour devenir marchand de biens. Cependant, se lancer dans l'achat et la revente de biens immobiliers de grande valeur sans connaissances du marché peut être risqué. Il est donc recommandé de suivre une formation spécialisée dans les métiers de l'immobilier et de travailler sur le terrain, par exemple en tant qu'agent immobilier, expert immobilier ou négociateur immobilier, pour acquérir des compétences et une expérience solides. Selon le niveau de qualification souhaité, différents types de formations sont disponibles.
Les inconvénients du métier de marchands de biens
Quels sont les désavantages de la profession de marchand de biens et comment les minimiser ?
Bien que les avantages de cette profession soient nombreux, il est important de connaître et de gérer les quelques désavantages.
Périodes d'inactivité
Le marchand de biens étant un commerçant, il se verse un salaire tous les mois à partir des bénéfices réalisés grâce à l'achat et à la revente de biens immobiliers. Cependant, selon les projets, la complexité des travaux et les différentes parties prenantes impliquées, plusieurs mois peuvent s'écouler entre l'achat et la revente de certains biens. De même, la période de prospection peut durer plusieurs mois en fonction de l'état du marché. Cela signifie que certains mois, le marchand de biens n'aura pas de rentrée d'argent. Il est donc important de prévoir les périodes d'inactivité pour couvrir les salaires et les charges de la société.
Travail solitaire
La plupart des marchands de biens travaillent seuls et gèrent leurs projets et leur entreprise de manière indépendante, ce qui peut les amener à affronter diverses difficultés et à prendre des décisions importantes seuls. Il est donc important de s'entourer d'un soutien personnel et professionnel pour maintenir la motivation et la détermination nécessaires.
Coordination entre les parties prenantes
Le marchand de biens est souvent considéré comme le chef d'orchestre de l'immobilier, coordonnant les différents intervenants tels que les agents immobiliers, les mairies, les artisans, les banquiers, les notaires, les vendeurs et les acheteurs. Il est le seul responsable du bon déroulement de l'opération et doit gérer personnellement chaque problème qui se pose. Cette responsabilité nécessite une forte polyvalence, une capacité à résoudre les problèmes de manière efficace et réfléchie et une pression quotidienne. Il est donc important de garder les épaules solides et de la force de caractère pour faire face à ces défis.
Le marchand de biens, un preneur de risques
Le métier de marchand de biens peut être très rentable, mais il nécessite également une prise de risque conséquente. Il est nécessaire d'investir des sommes importantes pour l'achat de biens et de contracter des crédits immobiliers auprès des banques. Une mauvaise gestion peut rapidement mettre le marchand de biens dans une situation financièrement périlleuse. Il est donc important de prendre en compte ces investissements et de ne pas prendre de décisions hâtives qui pourraient avoir des conséquences néfastes.
Conclusion
Le métier de marchand de biens consiste à acquérir des biens immobiliers pour les rénover et les revendre, tout en maintenant le parc immobilier ancien en bon état, afin de réaliser une plus-value. Bien que le métier ne soit pas réglementé par une loi spécifique, les professionnels doivent respecter des obligations légales en tant que commerçant, telles que l'inscription au RCS et la tenue d'une comptabilité. Les novices doivent être conscients que le bénéfice ne se fait pas automatiquement et que les sommes en jeu sont considérables.
Les professionnels ont un avantage, car ils peuvent utiliser les services de promotion bancaires qui bénéficient de conseillers spécialisés dans l'immobilier. Le métier de marchand de biens est attractif en raison de la possibilité de générer des revenus importants en peu de temps, ainsi que de la liberté de choix dans les décisions liées à l'investissement immobilier.
Toutefois, ce métier comporte des risques importants, et les marchands de biens doivent être prudents dans un contexte économique difficile. Le succès du métier repose sur des connaissances approfondies en fiscalité, en urbanisme et en construction, ainsi que sur la capacité à évaluer les risques potentiels et à négocier efficacement. Les marchands de biens peuvent également bénéficier de rencontres et d'échanges enrichissants avec une variété de personnes, ce qui en fait un métier passionnant.
