L’encadrement des loyers s’impose progressivement comme un pilier de la régulation du marché locatif en France. Face à la tension croissante dans certaines zones urbaines, ce dispositif vise à limiter les dérives tarifaires et à préserver l’accès au logement. En 2026, il existe en réalité deux formes d’encadrement des loyers : la limitation de l’évolution du loyer en zone tendue, ainsi que le plafonnement du niveau du loyer dans certains territoires expérimentateurs.
Pour les bailleurs comme pour les professionnels de la gestion locative, il est donc devenu essentiel de maîtriser les mécanismes de l’encadrement des loyers, ses contraintes ainsi que ses perspectives d’évolution.
Avant de fixer un loyer ou de signer un bail, il est indispensable de vérifier si le logement se situe dans une zone tendue uniquement soumise à l’encadrement de l’évolution des loyers, ou dans un territoire où s’applique également un plafonnement du loyer de référence. Cette distinction est essentielle, car elle n’emporte pas les mêmes obligations pour le bailleur ni les mêmes risques en cas d’erreur. En pratique, un même terme “encadrement des loyers” recouvre donc des réalités différentes, ce qui justifie une lecture précise des règles applicables selon la commune, le type de location et les caractéristiques du bien.
Les deux mécanismes clés de l’encadrement des loyers
Concrètement, l’encadrement des loyers repose sur deux dispositifs distincts mais complémentaires.
Le premier concerne l’évolution des loyers. Il s’applique dans plus de 1 400 communes situées en zone tendue. Dans ces territoires, un propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Des exceptions existent, notamment en cas de travaux importants ou si le loyer est manifestement sous-évalué.
À l’inverse, le second dispositif concerne directement le niveau même du loyer. Il s’agit du plafonnement, mis en place à titre expérimental dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier.
Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Dans ce contexte, dans les zones concernées, le préfet fixe chaque année des niveaux de loyers de référence à partir des données des observatoires locaux.
Trois indicateurs structurent ce système :
- un loyer de référence correspondant au niveau médian constaté
- un loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal
- un loyer de référence minoré, utilisé notamment pour identifier les loyers sous-évalués
Ainsi, le loyer pratiqué ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf dans des cas très encadrés.
Ces plafonds varient selon plusieurs critères, notamment la localisation du bien, sa typologie, son époque de construction ou encore le type de location (vide ou meublée).
Quels logements sont soumis à l’encadrement des loyers ?
Le dispositif s’applique principalement aux logements loués en résidence principale, dans le cadre de la loi de 1989 ou d’un bail mobilité.
En revanche, certaines catégories restent exclues du dispositif :
- les locations saisonnières
- les résidences secondaires
- les logements de fonction
Le complément de loyer : conditions et limites
Dans les zones soumises au plafonnement, il est possible d’ajouter un complément de loyer. Celui-ci doit toutefois rester exceptionnel et répondre à des conditions précises.
Un complément de loyer n’est possible que si :
- le logement est situé dans une zone soumise au plafonnement
- le bien présente une caractéristique réellement exceptionnelle
- cette caractéristique n’est pas déjà intégrée dans le loyer de référence
- le logement ne présente pas certains défauts excluants (notamment en matière de confort ou de performance énergétique)
Le logement doit présenter des caractéristiques particulières qui ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer de référence.
Il peut s’agir, par exemple, de :
- une vue exceptionnelle sur un monument ou un panorama dégagé
- une grande terrasse ou un espace extérieur rare
- une hauteur sous plafond particulièrement élevée
- des équipements ou prestations haut de gamme
Ce complément doit être clairement mentionné dans le bail, tant dans son montant que dans les éléments qui le justifient.
Cependant, la réglementation s’est fortement durcie ces dernières années. Depuis 2022, il est interdit d’appliquer un complément de loyer à un logement présentant certains défauts, notamment une mauvaise performance énergétique ou des problèmes de confort.
Travaux et réévaluation du loyer : un cadre précis
Dans certains cas, les travaux peuvent permettre d’augmenter un loyer, mais uniquement dans des conditions strictement définies.
Lors d’une relocation, si des travaux d’amélioration importants ont été réalisés, une augmentation peut être appliquée. Dans certains cas, lorsque le montant des travaux est très élevé, le propriétaire peut même fixer un nouveau loyer, tout en respectant les plafonds en vigueur dans les zones concernées.
Lors du renouvellement du bail, une revalorisation est possible si le loyer est manifestement sous-évalué. Là encore, l’augmentation reste encadrée et proportionnelle aux travaux effectués.
DPE et encadrement des loyers : des règles plus strictes
La performance énergétique des logements est désormais au cœur de la réglementation locative.
Les logements classés F ou G, considérés comme des passoires thermiques, font l’objet de restrictions importantes :
- interdiction d’augmenter le loyer
- impossibilité d’appliquer un complément de loyer
Ainsi, cette évolution traduit une volonté claire des pouvoirs publics : accélérer la rénovation énergétique et améliorer la qualité du parc locatif.
Les risques en cas de non-respect de l’encadrement des loyers
Le non-respect de l’encadrement des loyers expose les bailleurs à des conséquences financières significatives.
Le locataire peut demander une diminution du loyer et obtenir le remboursement des sommes indûment perçues. Par ailleurs, des sanctions administratives peuvent être prononcées, pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Encadrement des loyers en 2026 : quelles évolutions attendre ?
Le dispositif de plafonnement des loyers, issu de la loi ELAN, doit en principe prendre fin en novembre 2026. Toutefois, cette échéance pourrait évoluer.
Des discussions sont en cours pour prolonger, voire pérenniser le dispositif. Certaines collectivités envisagent également de rejoindre l’expérimentation, ce qui pourrait étendre l’encadrement à de nouveaux territoires.
Dans ce contexte, il est probable que la régulation des loyers continue de se renforcer dans les années à venir.
Un enjeu stratégique pour les professionnels de la gestion locative
L’encadrement des loyers complexifie significativement la gestion locative. Entre plafonds à respecter, évolutions réglementaires et contraintes énergétiques, le risque d’erreur augmente.
C’est dans ce contexte que des solutions comme Ublo prennent tout leur sens. En digitalisant la gestion locative, elles permettent de sécuriser les pratiques, de suivre les évolutions réglementaires et de gagner en efficacité opérationnelle.
Pour les professionnels, l’enjeu n’est pas seulement de connaître la règle, mais de sécuriser son application dossier par dossier : territoire concerné, loyer de référence, conformité du bail, justification d’un éventuel complément, prise en compte du DPE. C’est sur cette dimension opérationnelle qu’un outil comme Ublo apporte de la valeur.
Conclusion
L’encadrement des loyers s’inscrit durablement dans le paysage immobilier français. Pensé pour protéger les locataires, il impose aux bailleurs un cadre de plus en plus structuré et exigeant.
En 2026, l’encadrement des loyers s’impose plus que jamais comme une réalité du marché immobilier. La maîtrise de ces règles devient indispensable pour gérer efficacement un parc locatif et sécuriser ses investissements.
FAQ - Encadrement des loyers 2026
1. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en 2026 ?
Il s’agit d’un dispositif qui encadre soit l’évolution du loyer, soit son montant, selon la zone où se situe le logement.
2. Quelle est la différence entre zone tendue et zone avec plafonnement ?
En zone tendue, le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer. Dans les zones avec plafonnement, un montant maximum à ne pas dépasser est fixé.
3. Comment est fixé le plafond du loyer ?
Chaque année, le préfet détermine un loyer de référence, un loyer majoré qui constitue le plafond légal, et un loyer minoré.
4. Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique principalement aux logements loués en résidence principale, dans le cadre d’un bail classique ou d’un bail mobilité.
5. Peut-on dépasser le plafond de loyer ?
Oui, mais uniquement via un complément de loyer, à condition que le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles.
6. Dans quels cas un complément de loyer est-il interdit ?
Il est interdit notamment si le logement est mal isolé ou présente des défauts de confort.
7. Les travaux permettent-ils d’augmenter le loyer ?
Oui, mais uniquement dans des conditions strictes et encadrées par la réglementation.
8. Quel est l’impact du DPE sur le loyer ?
Les logements classés F ou G ne peuvent pas faire l’objet d’une augmentation de loyer ni d’un complément.
9. Quels sont les risques en cas de non-respect ?
Le bailleur s’expose à un remboursement des loyers perçus en trop et à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros, voire 15 000 euros pour une personne morale.
10. Le dispositif va-t-il évoluer après 2026 ?
Oui, des discussions sont en cours pour le prolonger ou l’étendre à de nouveaux territoires.
