L’un des problèmes majeurs de l’immobilier en France est le risque d’impayés pour les propriétaires. Bien qu’il existe un contrat entre le propriétaire et le locataire, cela n’empêche pas les impayés. Nous parlons d’impayé lorsque la dette du locataire équivaut à deux fois le montant du loyer au minimum.
Il est possible pour le propriétaire de se lancer dans des procédures judiciaires, mais cela demande du temps et de l’argent. Par conséquent, il est important d’être informé des risques d’impayés et des démarches à suivre en cas de problèmes. Voici quelques conseils.
N’attendez pas et agissez dès le premier impayé
Lorsque l’on est confronté à un problème ou à une procédure, il est toujours préférable de ne pas laisser les choses traîner. Il est important de prendre des mesures dès que possible pour éviter que la situation ne s’aggrave. Par exemple, si un locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, il est essentiel de réagir rapidement. Bien sûr, un seul retard de paiement ne signifie pas nécessairement qu’une procédure judiciaire doit être engagée immédiatement. Cela peut simplement être dû à un problème temporaire et exceptionnel.
Cependant, il est indispensable de contacter le locataire dès que possible pour comprendre la raison de ce retard de paiement. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise de l’ampleur du problème et des possibilités de résolution. Si le loyer ou les charges ne sont pas réglés rapidement après la discussion et que vous sentez que la situation risque de perdurer, il est important de ne pas perdre de temps et d’engager les démarches nécessaires.
Envisager une démarche à l'amiable
Si vous avez un locataire qui a toujours été régulier dans ses paiements de loyer et qui commence soudainement à avoir des retards, il est important de commencer par le contacter pour comprendre la situation. Il se peut que ce soit simplement un oubli ou un problème temporaire lié à des difficultés personnelles comme un divorce, une perte d’emploi ou une maladie. Dans ce cas, vous pouvez convenir ensemble d’un plan d’apurement qui pourrait être définit comme étant un plan de remboursement de la dette. Il est important que cet accord soit formalisé par écrit et signé par les deux parties.
Faites jouer les garanties contre les impayés
Si quelqu’un s’est porté garant pour votre locataire, vous devez également lui faire parvenir un commandement de payer dans les quinze jours suivant l’envoi au locataire. Si vous avez une assurance contre les loyers impayés ou une garantie des risques locatifs (GRL), vous devez informer votre assureur de l’incident de paiement en respectant les termes de votre contrat. Si vous recevez directement l’aide au logement de votre locataire, il est important de signaler ses impayés aux Caisses d’allocations familiales ou à la Mutualité sociale agricole pour éviter des pénalités. Votre locataire peut également demander une aide auprès du Fonds de solidarité logement de son département.
Mettez fin au contrat de votre locataire
Si votre locataire et sa caution ne parviennent pas à rembourser leur dette malgré vos efforts pour résoudre le problème, vous pouvez engager une action en justice en assignant votre locataire devant le tribunal d’instance de la commune où se trouve le bien loué. Bien que l’aide d’un avocat ne soit pas obligatoire, il est conseillé de faire appel à un professionnel en raison de la complexité de la procédure. Cette étape permettra de faire constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire. L’expulsion peut être immédiate ou reportée après la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Si le juge estime que le locataire est capable de rembourser sa dette, il peut lui accorder un délai supplémentaire pour le paiement (jusqu’à trois ans maximum). Selon une enquête de l’Agence nationale d’information au logement, les bailleurs attendent souvent six mois voire un an avant de réagir après un impayé, ce qui peut entraîner des arriérés de loyer atteignant en moyenne 4200 euros.
Votre bail contient une clause résolutoire contre les impayés
Avant de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, vous devez envoyer un commandement de payer à votre locataire par acte d’huissier. Votre locataire aura alors deux mois pour régulariser sa situation.
Votre bail ne contient pas de clause résolutoire
Si votre locataire ne parvient pas à régulariser sa situation malgré vos efforts pour résoudre le problème, vous pouvez engager une procédure judiciaire en l’assignant devant le tribunal d’instance avec l’aide d’un huissier. Vous pourrez alors demander la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire. Avant d’engager cette procédure, vous avez également la possibilité d’envoyer à votre locataire une mise en demeure pour lui rappeler ses obligations contractuelles et l’inciter à respecter ses engagements.
Lorsque vous engagez une procédure judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire, le juge peut prendre différentes décisions. Il peut accorder des délais de paiement à votre locataire s’il estime que celui-ci a les capacités de rembourser sa dette. Il peut également prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.
Si le bail est résilié automatiquement en vertu de la clause résolutoire ou si le juge ordonne la résiliation du bail, vous devez envoyer à votre locataire un commandement de quitter les lieux par l’intermédiaire d’un huissier. Votre locataire aura alors deux mois pour quitter le logement.
Enclenchez la procédure d’expulsion
Si votre locataire refuse de quitter les lieux malgré vos demandes, vous n’aurez d’autre choix que d’entamer une procédure d’expulsion. Il est important de souligner que cette procédure doit être effectuée par un huissier de justice. Cette opération délicate nécessite des compétences et le respect strict de la loi, sinon vous risquez des sanctions telles que des amendes et même des peines de prison !
Il est à noter que les expulsions sont interdites pendant la période de trêve hivernale, qui s’étend sur 5 mois (du 1er novembre au 31 mars). Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas continuer à poursuivre la procédure d’expulsion pendant cette période.
Demandez le remboursement de la dette constituée par les loyers impayés ou les charges impayées
Cette démarche est trop souvent oubliée ; les propriétaires bailleurs étant trop contents – après l’expulsion effective – de s’être débarrassés d’un mauvais payeur. Et pourtant ! Si certains locataires expulsés ont de réels problèmes financiers, d’autres (ou leurs garants) ont les moyens de rembourser leur dette. Ne partez pas battus d’avance et entamez une procédure pour le paiement des arriérés de loyers ou de charges. Cela peut en valoir la peine.
Conclusion
Il existe un certain nombre d’étapes à respecter. Dans un premier temps, il faut envoyer des relances et essayer de résoudre le problème à l’amiable avant de faire appel au contentieux. Un logiciel de gestion locative doté d’un système de relance automatique, comme Ublo, peut vous aider dans cette tâche.
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