Investissement locatif : quel recours en cas de vices cachés ?

Investissement locatif : quel recours en cas de vices cachés ?

Il est nécessaire d’être prudent quand on se lance dans l’investissement locatif. Toutefois, certains défauts d’un bien immobilier peuvent ne pas être visibles au premier coup d’œil. Dans ce cas, quels sont vos recours en cas de vices cachés ? 

On vous donnait il y a quelque temps 5 conseils pour réussir un bon investissement locatif. Le type du bien, son emplacement, l’attractivité du quartier… autant de points sur lesquels il faut être vigilant. Néanmoins, même avec toute la bonne volonté du monde, un achat immobilier peut révéler des mauvaises surprises à l’investisseur. C’est ce que l’on appelle un vice caché. Autrement dit un défaut difficile à identifier et qui n’est pas repéré lors de la transaction immobilière mais qui est bien présent avant la vente. 

Parmi les vices cachés les plus fréquents, on trouve notamment des problèmes d’humidité, des nuisances sonores, des fondations fissurées et d’autres anomalies qui peuvent mettre en danger la vie du résident et perturber l’usage normal du bien. Une fois découverts, ces vices nécessitent généralement d’importants travaux de rénovations qui sont coûteux et longs. 

Les recours en cas de vices cachés 

vices cachés d'un investissement locatif

Les délais pour demander un recours

Vous voulez donc acheter un bien immobilier pour le louer. Avant la vente, le vendeur a l’obligation de vous garantir contre de potentiels vices cachés. Si vous en découvrez malgré tout, vous allez pouvoir faire jouer cette garantie dans un délai de 2 ans, à partir du moment où le vice constaté. Il faudra alors vous retourner contre le vendeur avec l’aide du Tribunal de Grande Instance qui gère ce genre de conflits. Vous aurez la possibilité de demander une diminution du prix de vente. Ou de réclamer tout bonnement l’annulation du contrat de vente et ainsi restituer le bien au vendeur. 

Bon à savoir : il est souvent difficile de prouver que le vendeur avait connaissance de ce vice caché. Dans les cas de vendeurs professionnels, ceux-ci doivent forcément verser à l’acheteur des dommages-intérêts et ne peuvent s'exonérer de la garantie de vices cachés car il est peu plausible qu’ils n’aient pas connaissance de telles anomalies. Or, si c’est un vendeur particulier, celui-ci peut plus facilement se servir de l’exonération de la garantie sauf si sa mauvaise foi est dûment prouvée. 

Les conditions pour demander un recours

Voici ainsi les conditions à réunir pour avoir toutes les chances de votre côté dans le cas d’une procédure judiciaire : 

  • L'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la transaction
  • L’anomalie ne doit pas être visible 
  • Le vice doit rendre l’usage du bien beaucoup plus difficile 
  • Le défaut doit obligatoirement être présent avant la vente 

Comment éviter les vices cachés ? 

éviter vices cachés

Les différents diagnostics

Pour vous prévenir de ce genre de surprises peu agréables, il est impératif de scruter dans les moindres détails le bien que vous souhaitez acquérir. Surtout si votre objectif est de le louer ensuite. Vérifiez scrupuleusement le dossier de diagnostic technique et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui vous donneront une idée des éventuels travaux à réaliser ou des risques liés au gaz, à l’amiante, etc. 

Les procès-verbaux

En cas d’achat d’un bien dans une copropriété, n’oubliez pas d’analyser les parties communes et l’état de l’immeuble. Si la façade doit être rénovée par exemple, il est probable que les charges augmentent considérablement après votre achat. Toutes les informations relatives à la copropriété (travaux à venir, maintenance, contrats d’assurance…) sont accessibles via les procès-verbaux des assemblées générales mais aussi dans le carnet d’entretien de l’immeuble mis à jour par le syndic et consultable à tout moment sur simple demande. 

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