L'indexation des loyers, qu'il s'agisse de l'habitation, des baux commerciaux ou professionnels, est un aspect important lorsqu’il est sujet d’augmenter le loyer.
Qu’est ce que l’indexation des loyers?
L’indexation des loyers permet de réviser les loyers à partir d’indices de référence. L’indexation des loyers peut être appliquée aux loyers d’habitations, aux loyers commerciaux et professionnels .
À quoi sert l’indexation des loyers ?
C’est une manière simple et encadrée d’augmenter le loyer en fonction du marché de l’immobilier en tenant compte de l’évolution des prix, notamment de l’inflation. Le contrat de location doit inclure une clause d’indexation de loyer qui permet au bailleur de déterminer le nouveau montant du loyer à partir d’un calcul de révision précis.
Par addition, lorsque l’indexation du loyer est mentionnée dans un contrat de bail, il n’est pas nécessaire de signer un avenant pour augmenter le loyer.
En France, pour les baux d’habitation, l’indexation des loyers d’habitation est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) qui est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois (conformément à la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat).
L’indexation des baux commerciaux est calculée à partir de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Celui-ci est réservé aux activités commerciales et artisanales et ne concerne donc pas les activités exercées dans les bureaux, les activités industrielles et les entrepôts. Pour en savoir plus, lisez notre article sur les différences entre le bail commercial et le bail professionnel.
Les activités de bureaux et d'entrepôts tout comme les activités industrielles concernent les baux professionnels. L’indexation de ce type de bail est calculée à partir de l’indice du coût construction (ICC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
À travers cet article vous aurez accès aux données des 3 indices depuis 2020
Tableau d’indexation des loyers : Révision bail d’habitation
Indice des Loyers de références (ILC)- Base 100 4ème trimestre 1998
France Métropole
Outre-mer
Corse
Tableau d’indexation des loyers : Révision bail professionnel
Indice des loyers commerciaux (ILC) - Base 100 au 1er trimestre 2008
Tableau d’indexation des loyers : Révision bail commercial
ICC - Base 100 sur les la moyenne des indices de 2010
ILAT- Base 100 sur les la moyenne des indices de 2010
L’automatisation de l'indexation des loyers
La gestion de l'indexation des loyers peut parfois s'avérer complexe pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers, nécessitant une attention constante aux indices appropriés et aux évolutions du marché.
Face à cette complexité, des outils tels que le logiciel de gestion locative Ublo offrent une solution pratique. Dans votre espace dédié, Ublo vous permet d'automatiser la révision du loyer en appliquant l'indice adéquat sur vos factures. De plus, il offre la flexibilité nécessaire, permettant une révision manuelle du loyer dans un dossier de location donné.
Question fréquentes
Tous les loyers peuvent-ils être indexés ?
En principe, tous les types de loyers ne peuvent pas être indexés de la même manière. L'indexation des loyers dépend du type de bail et des dispositions légales ou contractuelles qui le régissent.
Bail d'habitation :
Pour un bail d'habitation, l'indexation du loyer est possible. Elle est généralement prévue par la loi et peut être effectuée une fois par an à la date anniversaire du bail.
Bail commercial :
L'indexation du loyer est généralement possible pour un bail commercial, mais cela dépend des termes spécifiques du contrat de location. La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d'une clause du bail. Dans ce cas là, la date de révision sera la date d’anniversaire de la signature du bail.
Bail professionnel :
L'indexation du loyer est également possible pour un bail professionnel. Cependant, cela dépend des accords conclus entre les parties et spécifiés dans le contrat de bail professionnel. En l'absence de toute clause de révision dans un bail professionnel, le montant du loyer demeurera inchangé tout au long de la période du bail. En revanche, si le bail inclut une clause de révision mais ne spécifie pas de date précise pour cette révision, la date de révision par défaut sera fixée à l'anniversaire de la signature du bail.
Quand l'indexation est-elle plafonnée ?
La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat stipule que pour les révisions de loyer effectuées avec l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié d'octobre 2022 à avril 2024, la hausse sera plafonnée. Selon l'article 12 de cette loi, le plafond est fixé à 3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, et à 2,5 % en outre-mer.
Concernant les loyers commerciaux, la loi d'urgence du 18 août 2022, visant à protéger le pouvoir d'achat, a instauré un plafond de 3,5 % par an pour la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les petites et moyennes entreprises (PME) jusqu'au 1er trimestre 2023. Ce plafonnement a été prolongé jusqu'au 31 mars 2024 grâce à une loi promulguée le 7 juillet 2023.
Que faire si l'on a oublié d'indexer le loyer ?
Selon la loi Alur, une indexation de loyer oubliée par le bailleur ne peut plus être appliquée rétroactivement. Cependant, si le bailleur se rend compte de l'oubli avant qu'une année ne se soit écoulée depuis la date de révision prévue, il peut encore appliquer l'indexation sur la période restante du bail.
En revanche, si le bailleur laisse passer une année sans réviser le loyer, il perd la possibilité de revenir en arrière. L'indexation pour cette année est définitivement perdue, et la prochaine année ne sera réajustée que sur la dernière année, et non sur les deux années précédentes.
Indexation des loyers et renouvellement du bail : comment ça marche ?
En situation de renouvellement de bail, que ce soit pour un bail d'habitation, un bail commercial ou professionnel, le bailleur a le droit de proposer un nouveau loyer. Ce nouveau loyer peut être déterminé en fonction de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les baux d'habitation, de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les baux commerciaux, et de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) et L'indice du Coût de la Construction (ICC) pour les baux professionnels.
Quel est le délai maximum pour effectuer une révision de loyer ?
Pour les baux d’habitation et les baux professionnels, il est possible que le bailleur fasse une révision de loyer une fois par an, à la date d’anniversaire du contrat ou à la date mentionnée sur le bail.
Concernant le bail commercial, le bailleur peut faire une révision de loyer une fois tous les 3 ans soit à la date d’anniversaire du contrat ou en fonction de la date mentionnée sur le contrat.
Comment calculer l’indexation des loyers ?
Bail d'habitation :
L'indexation du loyer pour un bail d'habitation en France se base généralement sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Le calcul s'effectue en utilisant la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Vous pouvez également accéder à un simulateur en ligne pour calculer la révision de votre loyer
Il est important de noter que le propriétaire doit informer le locataire de la révision du loyer au moins un mois avant la date d'effet souhaitée.
Bail commercial :
Pour un bail commercial, l'indexation du loyer se fait le plus couramment avec ll'indice des loyers commerciaux (ILC).
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’années précédente)
Bail professionnel :
Pour le bail professionnel, le calcul de la révision du loyer est fait avec l’ICC ou l’ILAT
L'ICC est souvent utilisé pour des baux professionnels liés à des activités de construction, de rénovation ou nécessitant des installations spécifiques.
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ICC/ICC du même trimestre de l’années précédente)
L'ILAT est davantage orienté vers les activités tertiaires, les bureaux, les locaux commerciaux et les activités de services.
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l’années précédente)
Le locataire peut-il refuser l’indexation de loyer ?
Bail d'habitation :
Dans le cas d'un bail d'habitation, le locataire ne peut pas refuser l'indexation du loyer. L'indexation est généralement prévue par la loi et est automatiquement appliquée selon les modalités spécifiées dans le contrat de location. Le locataire est informé de cette indexation par le bailleur dans les délais légaux.
Bail commercial :
Pour un bail commercial, les parties peuvent convenir des modalités d'indexation dans le contrat. Si le contrat stipule clairement les conditions d'indexation, le locataire est généralement lié par ces termes.
Bail professionnel :
Dans le cadre d'un bail professionnel, les règles peuvent varier en fonction des accords entre les parties. Si le contrat de bail professionnel spécifie les conditions d'indexation et que le locataire les a acceptées, il peut être lié par ces termes. Il est donc important de consulter le contrat de location pour déterminer si le locataire peut ou non remettre en cause l'indexation du loyer.
