Lorsque vient le moment du renouvellement d'un bail commercial, la nécessité d'un avenant se présente souvent. Cet avenant, fruit d'une entente entre le bailleur et le locataire, est crucial pour ajuster les termes du contrat initial. Cependant, sa rédaction doit respecter un formalisme précis pour garantir sa validité juridique. Dans cet article, nous explorons en détail tout ce qu'il faut savoir pour produire et signer un avenant au bail commercial en bonne et due forme.
Qu'est-ce qu'un avenant au bail commercial ?
Un avenant au bail commercial est un acte juridique permettant de modifier ou d'actualiser les termes d'un contrat existant, sans avoir à en créer un nouveau. Concrètement, il prend la forme d'une convention écrite qui introduit de nouvelles clauses ou rectifie des éléments du bail initial. L'objectif est d'éviter toute ambiguïté en précisant clairement les points modifiés.
Pourquoi utiliser un avenant au bail commercial ?
L'utilisation d'un avenant au bail commercial est nécessaire dès lors qu'un événement vient altérer les termes du contrat initial. Cela peut inclure des changements de destination du local loué, l'introduction de clauses d'indexation du loyer ou des évolutions de la surface commerciale louée. Les négociations autour de l'avenant doivent être menées avec précaution pour éviter tout litige ultérieur.
Comment produire un avenant au bail commercial ?
Pour être juridiquement valide, un avenant au bail commercial doit respecter un certain formalisme. Il doit mentionner l'identité des parties, rappeler la date de signature du contrat initial, préciser la nature des modifications apportées, stipuler la date de prise d'effet de l'avenant et être officialisé par lettre recommandée avec avis de réception.
Cas d'usage de l'avenant au bail commercial
Plusieurs situations peuvent justifier la rédaction d'un avenant au bail commercial. Voici quatre cas courants :
- Autorisation de sous-location : Si le bail initial ne permet pas la sous-location et que le locataire souhaite modifier cette disposition.
- Modification de la surface ou des caractéristiques du local : En cas d'évolution de la surface locative ou de travaux entraînant une amélioration notable du local.
- Changement de destination des locaux loués : Si le locataire souhaite modifier la destination des locaux telle que reportée dans le bail.
- Ajout d'une clause résolutoire : Pour permettre au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement du locataire.
Avenant de renouvellement du bail commercial et Loi Pinel
Le renouvellement du bail commercial peut nécessiter la rédaction d'un avenant, notamment pour se conformer à la loi Pinel. Cette loi introduit des spécificités telles que le droit de préemption du locataire, la faculté de résiliation triennale et la révision du loyer. L'avenant doit intégrer ces éléments pour être valide.
En conclusion, la rédaction d'un avenant au bail commercial est une étape cruciale pour garantir une relation contractuelle saine entre le bailleur et le locataire. Son formalisme strict doit être respecté pour éviter tout litige ultérieur. En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.
Modèle d’avenant de renouvellement du bail commercial
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
D’une part,
Le bailleur, désigné ci-après le « Bailleur » ;
Et, d’autre part,
Le preneur, désigné ci-après le « Preneur ».
Il est préalablement exposé ce qui suit :
pour une durée de (indiquer la durée en années) entières et consécutives,
Les lieux sur lesquels portent ledit bail (les « Lieux loués ») dépendant d’un immeuble situé au (indiquer l’adresse des lieux loués).
Ceci exposé, il a été arrêté et convenu ce qui suit :
Article 1 : Durée
La durée du bail commence à courir le (date de début du bail) et se termine au terme de la durée susvisée.
Article 2 : Loyer
2.1. Fixation et exigibilité du loyer
2.2 Indexation du loyer (indiquer notamment l’indice de référence et les modalités du calcul du nouveau montant du loyer).
Article 3 : Impôts et charges
Le Preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et acquitter les contributions et taxes personnelles de toute nature de manière que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.
Le montant des charges s’élève à (indiquer le montant des charges en euros).
Article 4 : Travaux du bailleur
Il est annexé au présent avenant :
- un état récapitulatif des travaux que le Bailleur a réalisé dans les trois années précédant la prise d’effet du bail, précisant leur coût.
Ces informations devront être communiquées au Preneur dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.
Article 5 : Droit de préférence du preneur
En cas de projet de vente de son bien, le propriétaire doit informer en priorité le locataire.
Autrement dit, le propriétaire a l’obligation de communiquer au locataire, et ce avant tout autre potentiel acquéreur son intention de vendre, ainsi que les conditions et les modalités de cette vente.
Cependant, le droit de préférence du locataire d’un local commercial ou artisanale ne s’applique pas lors de la vente de locaux commerciaux distincts, lors de la vente d’un ensemble commercial, lors de la vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou encore lors de la vente d’un local à l’époux(se) du bailleur, à un descendant ou ascendant du bailleur ou à son époux(se).
Article 6 : Clauses environnementales
6.1 Etat des servitudes risques et d’information sur les sols
6.2 Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
6.3. Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Article 7 : Portée des présentes – Entrée en vigueur
Le présent avenant au renouvellement entrera en vigueur le (date de prise d’effet de l’avenant), les autres clauses du précédent bail commercial restent inchangées.
Article 8 : Frais
Tous les frais, droits et honoraires du présent acte ainsi que ceux qui en seraient la suite ou les conséquences, sont à la charge du Preneur qui s’y oblige expressément.
Article 9 : Élection de domicile
Pour l’exécution des présentes, les parties font élection au domicile de :
- le Bailleur : en son domicile indiqué en tête des présentes
- le Preneur : dans les Lieux Loués.
Article 10 : Annexes
Sont annexés au présent avenant de renouvellement du bail :
- Le cas échéant, le règlement de copropriété ;
- Le cas échéant, le règlement intérieur ;
- L’état des lieux ;
- L’état récapitulatif des travaux que le Bailleur a réalisé dans les trois années précédant la prise d’effet du bail et du coût des travaux ;
- L’état prévisionnel des travaux du Bailleur et budget prévisionnel ;
- L’état des servitudes risques et d’information sur les sols ;
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- Le cas échéant, le diagnostic amiante ;
- Le cas échéant, le constat de risque d’exposition au plomb ;
- Le cas échéant, note écrite sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes et/ou technologiques ;
- Le cas échéant, si la superficie des locaux est supérieure à 2000m2, annexe environnementale.
Fait à (ville de signature) en (nombre d’exemplaires) exemplaires originaux,
Le (date de signature)
Signature du Bailleur
Signature du Locataire
