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Vous vous demandez que faire si des dégradations sont relevées après l’état des lieux de sortie ? Entre dépôt de garantie, vétusté, négligence et litiges possibles, découvrez dans cet article les droits et obligations du locataire comme du propriétaire.
1. Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
1.1 L’état des lieux d’entrée
C’est le document établi lors de l’arrivée du locataire qui décrit l’état du logement et de ses équipements. Il sert de référence pour comparer l’état du bien lors de la sortie.
1.2 L’état des lieux de sortie
Réalisé à la fin du bail, il constate l’état réel du logement par rapport à l’entrée. C’est un document définitif, encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui permet d’identifier les éventuelles dégradations et de déterminer qui doit les assumer.
👉 Bon à savoir : un pré-état des lieux peut être réalisé avant la sortie pour anticiper d’éventuelles réparations.
2. Les différents types de dégradations
Toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. On distingue :
2.1 Les dégradations dues à la négligence du locataire
Conformément à l’article 7 de la loi du 28 décembre 2015, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement. Les dommages dus au manque d’entretien lui incombent.
Exemples :
- Vitres cassées
- Papier peint arraché
- Trous dans les murs
- Sol abîmé
- Portes endommagées
Ces réparations sont à la charge du locataire et peuvent être couvertes par son assurance habitation.
2.2 Les dégradations dues à la vétusté
La vétusté correspond à l’usure normale du logement et n’est pas imputable au locataire.
Exemples :
- Papier peint jauni
- Peinture décolorée
- Sol usé par le temps
- Équipements électroménagers défectueux
2.2.1 La grille de vétusté
Bailleur et locataire peuvent établir une grille de vétusté dès l’entrée, afin de répartir équitablement les frais de remise en état en fonction de l’âge et de l’usure des équipements (voir notre article dédié).
2.3 Les dégradations dues à un cas de force majeure
Certaines dégradations résultent d’événements imprévisibles (tempête, inondation, incendie). Dans ce cas, c’est généralement l’assurance du propriétaire qui prend en charge les frais.
3. Que se passe-t-il après l’état des lieux de sortie ?
Une fois signé, le document est définitif. Le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les réparations.
3.1 Dégradations supérieures au dépôt de garantie
Si les frais dépassent la caution, le bailleur peut saisir le Tribunal judiciaire afin de demander le remboursement complet des travaux.
3.2 Justifier la retenue sur la caution
Le bailleur doit prouver les dégradations et justifier les frais engagés avec des factures, devis et photos. Une lettre de mise en demeure doit être envoyée au locataire (ou sa caution).
4. Absence d’état des lieux : que dit la loi ?
4.1 Absence d’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé remis « en bon état » (article 1731 du Code civil). Le locataire est donc responsable des dégradations constatées, sauf preuve contraire.
4.2 Absence d’état des lieux de sortie
Si aucun état des lieux n’est fait à la sortie, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état. Le propriétaire ne peut pas retenir de caution sans preuve solide (photos, constat d’huissier).
5. FAQ : questions fréquentes sur l’état des lieux de sortie
- Combien de temps a le propriétaire pour rendre la caution ? → 1 mois si aucun dégât, 2 mois en cas de retenue.
- Que faire si je conteste une retenue abusive ? → Envoyer une lettre recommandée et, en dernier recours, saisir la commission départementale de conciliation.
- Le propriétaire peut-il retenir une somme sans facture ? → Non, il doit obligatoirement fournir des justificatifs.
Conclusion
L’état des lieux de sortie est un moment clé de la relation locative. Bien comprendre vos droits et obligations permet d’éviter litiges et pertes financières. Pour simplifier la gestion et gagner du temps, Ublo automatise vos états des lieux et centralise toutes vos données immobilières.
