Grille de vétusté : son rôle dans l'état des lieux

Nous pouvons déplorer le fait qu'il manque à ce jour une grille nationale de vétusté et que son emploi ne soit pas légalement obligatoire. Toutefois, dans les rares cas où il est nécessaire de passer devant la commission de conciliation afin de pouvoir contester des retenues sur le dépôt de garantie, soit la vérification de la grille de vétusté n'a pas été faite, soit la commission applique un taux de vétusté alors qu'aucune grille de vétusté n'était présente dans le bail.

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Grille de vétusté : qu’est-ce que c’est ?

Vétusté : définition

Pour définir la grille de vétusté, il convient tout d'abord de connaître ce que c'est que la vétusté. Voilà la raison pour laquelle nous allons en donner ici une brève définition.

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (décret fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte des logements loués à usage de résidence principale) donne la définition suivante à la notion de vétusté : " L'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. "

Cela étant dit, le terme vétusté correspond tout simplement à la progression de l'usure du logement. Pour clarifier, ce même texte indique que la grille de vétusté est utilisable même lorsque le logement ne figure pas dans le patrimoine conventionné.

La vétusté est un élément très important et essentiellement utilisé lors du traitement de l'état des lieux de sortie pour pouvoir exercer le bon coefficient de déduction à réaliser sur le dépôt (nous y reviendrons plus tard).

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Voici un exemple de grille de vétusté:

Etat des lieux de sortie : l’usure normale, c’est quoi ?

Il n'est pas aisé de donner une définition de l'usure normale en employant d'autres termes, de manière à la rendre plus compréhensible et moins subjectif ! Une usure normale est le fait, par exemple, que si une personne rentre dans un logement avec une nouvelle peinture et y demeure durant 9 ans, il est tout à fait naturel que cette peinture se ternisse. Il en va de même pour les revêtements de sol ( surtout ceux en linoléum plus sensibles à l'usure) de retrouver des traces de pieds de mobilier au bout de quelques années de présence.

Ainsi, on pourrait dire que l'usure normale est la dégradation du bien immobilier liée à l'occupation "normale" du logement.

C'est-à-dire sans dégradation provoquée telle que :

• déchirure,
• rayures profondes
• etc…

Ce sont en résumé les "petites dégradations" qui surviennent au fil du temps.

Comme vous vous en doutez, un revêtement, un plancher, un lavabo n'ont en effet pas une longévité infinie et il est donc normal que ceux-ci s'usent. Afin de procéder à l'état des lieux de sortie en prenant en considération l'usure normale, il faut évidemment se reporter dans un premier temps à la période durant laquelle le bien a été mis en location.

Effectivement, si le bien a été mis en location sur une courte durée (prenons pour exemple fort parlant une location de 3 mois, pas de chance le locataire a été transféré à peine entré dans les lieux !) le logement en question n'a pas encore eu le temps de se détériorer si son occupation est raisonnable.

Si, en revanche, le bien a été mis en location sur une longue période, il est clair que le bien a dû se détériorer fortement au fil du temps.

En résumé, il faut avoir cette idée en tête quand vous faites votre état des lieux de fin de location et lorsque vous traitez vos dépôts de garantie de manière à connaître ce qui est une dépense locative et ce qui est une dépense du propriétaire (la vétusté ne pouvant être imputée aux locataires).

La grille de vétusté : utile pour l’état des lieux

Comme il a déjà été expliqué, la notion de vétusté sera cruciale pour le traiter de l'état des lieux. Elle devra être prise en considération lors de la constitution de l'état des lieux (car l'état des lieux consiste en une photographie du bien, une description complète de celui-ci à un moment donné). Mais il sera particulièrement utile lors du traitement de l'état des lieux de fin de bail.

Elle permet en effet de différencier ce qui relève de la charge du locataire de ce qui relève de la charge du propriétaire.

En principe, les dégradations faites par les locataires ne doivent pas être sujettes à une application du taux de vétusté.

Cependant, les commissions de conciliation réclament de manière systématique une application du taux de vétusté alors même que les dégradations ne sont théoriquement pas assujetties à celui-ci et que si la grille n'est pas prévue dans le bail, elle n'a aucune valeur contractuelle et ne doit donc théoriquement pas être mise en œuvre.

Une agence immobilière peut-elle appliquer sa propre grille de vétusté ?

Les agences immobilières ne peuvent pas appliquer leur propre grille de vétusté en location. Celle-ci doit obligatoirement provenir d’un accord collectif conformément aux articles 41ter et 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. 

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Article 41ter

L'article 41ter détermine les accords collectifs et leurs modalités de réalisation dans les termes suivants : Des accords collectifs de location sont susceptibles d'être conclus, pour une ou plusieurs catégories de location, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée en matière de rapports locatifs prévue à l'article 41 bis, entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi passés engagent les organisations signataires et les membres de ces organisations.

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La loi ne se montre pas très intelligible ni très claire quant aux personnes qui sont autorisées à constituer une grille de vétusté. En résumé, on peut dire que les organisations autorisées à établir des grilles de vétusté sont : 

• les grandes associations et notamment pour la plupart des cas, les offices HLM (habitation à loyer modéré).

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L’article 42

L'article 42 du même texte de loi se contente d'élargir le champ d'application de ces conventions (par exemple, il autorise la mise en place d'une grille de vétusté alors même que le logement n'est pas une résidence principale).

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A ce sujet, nous ne pouvons que regretter que l'État ne se soit pas penché, après concertation avec les principaux organismes (offices régionaux HLM, FNAIM régionale etc...) pour mettre en œuvre une grille de vétusté unique et nationale ce qui aurait permis de simplifier la vie aussi bien des locataires que des agences ou des bailleurs privés.

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Toutefois, nous nous permettons ici de faire des petites remarques. En effet, on peut remarquer que la peinture ne s'use pas de façon identique selon le type de logement.

Exemple concret

Mme X est entrée dans son logement il y a maintenant 2 ans et il était tout neuf. Il y a certaines réparations à effectuer au niveau de la peinture du salon qui nécessite d'être entièrement repeint et la note s'élève à 1 000€ (un nombre rond ! comme quoi le hasard a bien fait les choses dans ces exemples...). Ainsi, nous allons aborder cette affaire selon les trois grilles de vétusté pour mettre en lumière les divergences essentielles de ces dernières.

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Grille de vétusté numéro 1 :

Comme nous l'avons dit, Madame est installée dans le logement depuis 2 ans et les peintures étaient neuves. D'après la première grille, nous disposons donc d'une franchise de vétusté de 1 an autrement dit, la peinture est considérée comme ne s'étant pas détériorée pendant 1 an. Puis le taux d'abattement est de 14%. Cela permet un abattement total de 14% sur la facture, donc un abattement de 140€. Il conviendra donc de retenir sur le dépôt de Mme X la somme de 860€ (1000€ - amortissement de 140€).

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Grille d'amortissement numéro 2 :

Là encore nous constatons une franchise de 1 an mais le barème est différent (15% par an). Comme vous le remarquez, en retirant la franchise de 1 an et en y appliquant le taux, la déduction est de 150€, ce qui signifie qu'il reste 850€ à payer à Mme X.

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Grille d'amortissement numéro 3 :

Voici un cas de figure intéressant. Il se trouve qu'il n'y a pas de période déductible pour les amortissements et que le taux de dépréciation est de 12,9% par an. Il faut donc prendre en compte les 2 années de présence de Mme X, soit un abattement de 12,9% x 2, soit 25,8%. Sur la note de 1 000€ il faut ainsi déduire 258€ de vétusté soit un reste à charge pour Mme X de 742€.

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Grille de Vétusté : les obligations du locataire et du propriétaire

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Voilà une question intéressante ! En effet, vous le savez, le contrat de bail prévoit des obligations pour le bailleur (que nous allons aborder par la suite), mais également pour le locataire ! En effet, le locataire est contraint d'effectuer les travaux et les réparations durant toute la période du contrat de location. Les dégâts occasionnés par une absence d'entretien ou un défaut de soins sont ainsi à sa charge.

Par conséquent, un locataire qui dispose d'une chaudière à gaz et qui ne l'a pas faite entretenir durant toute la durée de sa location ( si cette dernière est supérieure à un an ) est en théorie le responsable si la chaudière tombe en panne et il devra la faire remettre en état par lui-même.

Nous prenons là un cas extrême mais c'est aussi le locataire qui sera tenu responsable du matériel qu'il casse (cela va de soi), par conséquent, il est primordial de faire confiance à ses ouvriers ! En effet, si les plaques chauffantes tombant en panne ne sont pas un poids pour le locataire, elles le deviennent si le professionnel vous signale, par exemple, que le locataire a désassemblé celle-ci pour modifier les connexions et que cela a causé la panne.

En conclusion, le contrat de location stipule une obligation d'entretien et d'occupation normale du logement. Toute dégradation due à un défaut d'entretien ou à une utilisation déraisonnable constituera une charge pour le locataire qui sera à facturer.

Un exemple de ceci est un lavabo qui se détache du mur. En principe, il ne s'agit pas d'une charge locative (malfaçon, usure des appareils, etc.).

Toutefois, en fouillant un peu et en échangeant avec le locataire, nous nous sommes aperçus que ce dernier s'était décollé car il y avait eu un important appui sur l'évier. La facture est ainsi passée d'une charge de propriétaire à une charge de locataire. On pourra (et on devra !) bien entendu mentionner le décret 87-712 du 26 août 1987 venant ici donner la liste des réparations locatives.

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Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire ?

Comme nous avons pu le dire depuis le début, les détériorations à la charge du propriétaire sont toutes celles qui sont dues à la vétusté (plaques qui se cassent à cause de leur 20 ans d'âge, frigo qui tombe en panne etc...). Il faut aussi intégrer le fait que les travaux de rénovation des parties privatives sont bien entendu à la charge du propriétaire.

De même, le propriétaire a pour obligation de délivrer et de conserver le bien en bon état. Il est donc nécessaire de prendre en charge l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste) mais également de faire les travaux indispensables pour respecter les principes d'un logement décent (radiateurs fonctionnels, eau courante accessible etc...).

Si nous devions récapituler, tout se passera donc au cas par cas car le décret 87-712 n'est pas restrictif. La majorité des tribunaux prennent en compte la qualité de la réparation pour déterminer s'il faut considérer qu'il s'agit d'une charge locative ou non. S'il est question d'une importante réparation et que le locataire n'a pas brisé le matériel, il faudra alors considérer qu'il s'agit de dépenses du propriétaire.

Pour les petites réparations (qui sont le plus souvent de l'entretien courant), alors ce sera une charge pour le locataire. Bien évidemment, la référence principale permettant de qualifier la réparation de "grosse" ou "petite" est la somme de la facture finale.

Il est toutefois possible de faire preuve de pédagogie envers le locataire. C’est-à-dire, qu’il est possible avant l’état des lieux de sortie, de prévoir un état des lieux conseil. Ce dernier peut permettre au locataire de connaître les éléments à corriger avant sa sortie ainsi qu’un devis estimatif de ce qui sera retenu sur son dépôt de garantie dans le cas où il n’effectue pas les réparations.

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Grille de vétusté et assurance : compatible ?

Cela dépend de l’assurance : il faut savoir que la grille de vétusté n’est pas utilisée par l’ensemble des assurances et quand elle est utilisée, ce n’est pas toujours le même modèle qui est utilisé. Dans la majorité des cas, la grille ne sert qu’en présence de sinistre : elle permet ainsi de calculer le taux de vétusté à appliquer aux différents biens endommagés.

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Exemple de grille de vétusté officielle :

• Lyon métropole habitat
• Le foyer stéphanais
• Nièvre habitat
• OPH de Reims
• OPAC de Paris
• Patrimoine locatif des sociétés d'Ile-de-France du Groupe 3F

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Conclusion

En conclusion, l'absence d'une grille nationale de vétusté peut compliquer le traitement des dégradations subies par le logement loué, en particulier lors de l'examen du dépôt de garantie en cas de contestation. La vétusté, qui est la progression de l'usure du logement, est déterminante pour l'évaluation des dégradations liées à l'occupation "normale" du logement. Dans ce contexte, la grille de vétusté est un outil précieux pour traiter de l'état des lieux, car elle permet de prendre en compte l'usure normale et de déterminer ce qui relève de la dépense locative ou de la dépense du propriétaire. Bien qu'il n'y ait pas de grille de vétusté obligatoire, il est important de l'utiliser pour éviter tout conflit entre le locataire et le propriétaire lors de la restitution du dépôt de garantie.

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