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présenter par l'équipe Ublo
| 23 Juillet 2021

Démembrement de propriété : comment un locataire peut-il devenir propriétaire

Le démembrement de propriété est un principe un peu ardu à comprendre mais qui s’avère très avantageux pour léguer un bien sans payer de droits de succession. Explications.

En immobilier, le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties :

- L’usufruit qui comprend l’usus (droit d’user d’un bien sans en récolter les fruits) et le fructus (droit de disposer des fruits du bien).
- La nue-propriété qui est liée à l’abusus (droit de disposer du bien sans l’utiliser soi-même, en le mettant à la vente ou en le léguant).

Pour rendre le principe plus concret, voici un exemple. Vous êtes parent et vous souhaitez assurer l’avenir de votre enfant en lui transmettant un patrimoine immobilier. Pour ce faire, vous achetez un bien immobilier et en gardez l’usufruit. De son côté, votre enfant achète la nue-propriété du bien. Vous pouvez profiter de votre appartement ou maison durant toute votre vie et lors de votre décès, c’est votre enfant qui en hérite et devient propriétaire. Il peut occuper le bien, le vendre ou le louer s’il le souhaite. Avantage fiscal non négligeable : aucun frais de succession ne sera à payer dans ce cas-là. C’est ce que l’on appelle un achat en démembrement simple.

Bon à savoir : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre le bien sans l’accord de l’autre partie.

Prenons un autre exemple où le démembrement de propriété devient avantageux. Si vous êtes en couple mais qu’aucun acte légal ne le prouve (mariage ou pacs), une solution existe pour ne pas perdre la jouissance du bien en cas de décès de l’un d’entre vous. Il suffit pour cela de faire un achat en démembrement croisé. Dans la pratique, chaque concubin acquiert une part d’usufruit et une part de nu-propriété. Si un concubin décède, l’autre aura alors le droit de conserver le bien.

Enfin, il existe un achat en démembrement croisé via une Société Civile Immobilière. La SCI est une structure juridique qui est constituée de deux membres minimum et qui sont considérés comme des associés. Chaque associé détient une part en tant que nu-propriétaire et l’autre part en tant qu’usufruiter. Les frais et les bénéfices sont divisés selon l’apport de chaque associé. Si l’un des membres appartenant à la SCI veut léguer le bien à son enfant, il devra lui céder ses parts. Attention cependant, des droits de succession seront demandés mais un abattement est prévu par le système fiscal français.

Le démembrement est donc un moyen concret de protéger votre conjoint ou votre enfant et de leur assurer un patrimoine immobilier sur la durée. Pensez-y si vous voulez acheter un logement.


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