La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale offre la possibilité d'une gestion optimisée du patrimoine immobilier au sein d'une même famille. Bien que la SCI présente plusieurs avantages, elle comporte également quelques inconvénients. Si vous envisagez de créer une SCI familiale, il est important de comprendre les raisons qui motivent cette décision ainsi que les avantages et les inconvénients qui y sont associés. Ublo sera là pour vous accompagner avec un logiciel de gestion locative dédiée aux SCI familiales.
Si vous projetez d'acquérir une maison de vacances avec vos cousins ou d'associer vos enfants dans l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel de réfléchir à la structure la plus appropriée à votre projet. L'indivision peut sembler être une solution, mais elle peut s'avérer trop stricte, instable et inadaptée pour assurer la pérennité du patrimoine commun.
Dans ce contexte, vous vous demandez si la création d'une SCI familiale est réellement avantageuse pour vous. Cette option est de plus en plus prisée par les personnes souhaitant gérer leur patrimoine immobilier en famille. Contrairement à la SCI classique, cette dernière offre un cadre juridique plus flexible, sans constituer une forme de société distincte.
Pour prendre une décision éclairée, il est important de découvrir en détail les avantages et les inconvénients de ce type de structure. Cet article est en complément de celui sur la création d’une sci familiale.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale est une société civile immobilière qui se limite à l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier, tout comme la SCI classique. Elle est composée d'au moins deux associés, mais contrairement à la SCI classique, les associés de la SCI familiale doivent appartenir à la même famille. Les liens de parenté jusqu'au quatrième degré, tels que les parents, les grands-parents, les cousins germains, ainsi que les liens d'alliance tels que les conjoints et les partenaires pacsés, sont acceptés.
La SCI familiale est régie par les mêmes dispositions légales que la SCI classique, à savoir les articles 1845 et suivants du Code civil, et sa durée de vie ne peut pas excéder 99 ans. Les statuts de la société doivent être précisés afin de définir l'étendue des pouvoirs du gérant ainsi que la procédure d'agrément en cas de cession de parts sociales à un tiers. Il est important de noter que l'arrivée d'un tiers dans la SCI entraîne la perte de sa nature familiale.
Les avantages de la SCI familiale
La SCI familiale offre de nombreux avantages grâce aux liens de parenté ou d'alliance qui unissent ses associés.
Elle constitue une solution courante pour éviter l'indivision, c'est-à-dire la situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent un bien immobilier commun. En effet, l'indivision est souvent source de conflits car toutes les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité ou à la majorité des 2/3 des propriétaires, ce qui peut entraîner des blocages en cas de mésentente.
La création d'une SCI familiale permet d'éviter ces litiges en évitant de se retrouver en indivision. Lors de la création de la société, un associé apporte un bien immobilier qui devient la propriété de la SCI, en échange de parts sociales. Ainsi, si un associé souhaite se retirer, il peut revendre ses parts aux autres associés sans vendre le bien. Dans le cas où il voudrait céder ses parts à un tiers, l'accord de tous les associés est obligatoire. Cette solution permet de préserver le patrimoine immobilier dans la famille et d'éviter sa vente forcée.
La SCI familiale est donc une solution intéressante pour prévenir les conflits liés à une succession ou une séparation de couple, et pour pérenniser le patrimoine immobilier familial.
Protéger le conjoint survivant :
Comme mentionné précédemment, lorsque des concubins achètent une propriété ensemble, elle est considérée comme une indivision. Si l'un des propriétaires décède, le partenaire survivant risque d'être expulsé et les héritiers du défunt peuvent vendre la propriété. En créant une SCI familiale, les partenaires peuvent protéger le conjoint survivant en démembrement croisé des parts sociales. Chacun détient la nue-propriété de ses propres parts sociales et l'usufruit des parts appartenant à son partenaire. En cas de décès, le conjoint survivant conserve l'usufruit des parts du défunt, tandis que les héritiers ne possèdent que la nue-propriété.
Gestion en famille d'un bien immobilier :
Créer une SCI familiale permet de confier la gestion de la propriété à un gérant de la SCI, évitant ainsi les mésententes familiales pour chaque décision. Le gérant peut donner des parts sociales à ses enfants tout en maintenant le contrôle de la gestion du patrimoine immobilier. Il a le pouvoir de prendre des décisions dans l'intérêt de la société et dans le respect de son objet social.
Transmission d'un patrimoine immobilier :
Elle permet de transmettre un patrimoine immobilier en famille en démembrement de propriété des parts sociales. Les parts peuvent être démembrées en usufruit (droit d'utilisation) ou en nue-propriété (droit de disposition). Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants tout en conservant l'usage du bien. En cas de décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans payer de droits de succession. Sur le plan fiscal, la SCI familiale est avantageuse car elle permet de transmettre des parts sociales sans payer de droits de mutation, avec des abattements de donations tous les 15 ans. Les dettes de la société sont également prises en compte dans le calcul des droits de mutation, ce qui réduit considérablement les frais notariaux de succession.
La SCI familiale, un régime fiscal souple
La SCI familiale offre une grande flexibilité fiscale en matière de location immobilière. Les associés doivent payer l'impôt sur le revenu sur leur part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers si le taux de l'IR dépasse 30 %. Toutefois, opter pour l'IS peut être avantageux, car l'impôt est payé par la SCI familiale et les associés ne sont imposés que s'il y a une distribution de dividendes. De plus, l'IS est fixé à 25 % pour l'année 2022, avec un taux réduit de 15 % pour les PME dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas les 7,63 millions d'euros.
La SCI familiale, une structure pour louer
La constitution d'une SCI familiale facilite la gestion du bien immobilier et la répartition des revenus. Cependant, il est important de noter que la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, comme l'achat-revente de biens immobiliers de manière récurrente. Elle peut louer l'immeuble et en tirer des revenus locatifs. En tant que bailleur particulier, la durée minimale du bail est fixée à trois ans, et les charges relatives à la conservation du bien sont déductibles des revenus locatifs. En cas de déficit, il est possible de l'imputer au revenu locatif ou au revenu global.
Les désavantages de la SCI familiale
Quels sont les désavantages de la création d'une SCI familiale ? Bien qu'elle présente de nombreux avantages, la création d'une SCI familiale comporte certaines limites en termes de procédures de création, de responsabilité des associés, d'obligations comptables et de financement.
La SCI familiale, une procédure de création complexe
Les procédures de création sont plus complexes et coûteuses que celles d'une SARL, car la rédaction des statuts doit être minutieuse, surtout dans le cas d'un montage complexe. Les associés sont responsables indéfiniment et doivent répondre des dettes de la société sur leur patrimoine personnel en fonction de leur quote-part respective, si le montant des dettes est trop élevé pour être couvert par les ressources de la société. Les statuts ne peuvent pas limiter cette responsabilité.
La procédure pour emprunter
La banque se fonde sur la capacité d'emprunt de chaque associé pour accorder un prêt, et demande systématiquement des garanties pour le remboursement des prêts. Si un associé est mineur, la banque se réfère uniquement à la capacité d'emprunt des parents. De plus, une SCI familiale n'a pas droit à un emprunt spécifique avec des taux avantageux pour acheter un bien immobilier. Les établissements bancaires accordent généralement des prêts aidés aux personnes physiques pour acquérir leur résidence principale ou secondaire, mais pas en cas d'emprunt via une SCI familiale.
Enfin, il convient de noter que la création d'une SCI familiale implique la tenue d'une comptabilité régulière. Normalement, le gérant est responsable de la préparation des comptes annuels de la société et de la déclaration des revenus fonciers le cas échéant. Ces revenus doivent être approuvés par les associés lors de l'Assemblée générale ordinaire.
En conclusion, la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale peut être une solution intéressante pour gérer un patrimoine immobilier en famille et éviter les conflits liés à l'indivision. Cependant, comme pour toute structure juridique, la SCI familiale présente des avantages et des inconvénients qu'il convient de peser avant de prendre une décision.
Les avantages de la SCI familiale incluent notamment la protection du patrimoine familial, la gestion en famille d'un bien immobilier, la possibilité de protéger le conjoint survivant, ainsi que des avantages fiscaux. Par ailleurs, la SCI familiale permet de faciliter la transmission du patrimoine entre les générations.
Cependant, la SCI familiale peut aussi présenter des inconvénients, tels que des frais de création élevés, des contraintes fiscales et comptables, des conflits familiaux potentiels, ainsi que la perte de la nature familiale de la société en cas d'arrivée d'un tiers.
Il est donc important de bien réfléchir aux objectifs de sa SCI familiale et de s'entourer d'un professionnel pour la création et la gestion de la société. Ublo propose un logiciel de gestion locative dédié aux SCI familiales pour aider les investisseurs à gérer leur patrimoine immobilier en famille. En fin de compte, la création d'une SCI familiale peut être une option judicieuse pour protéger et pérenniser le patrimoine familial, à condition d'en maîtriser les avantages et les inconvénients.
Il est important pour la gestion de votre SCI choisir une banque adaptée. Pour cela, vous pouvez consulter guide des banques pour SCI ici
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