Le contrat de bail civil est de nos jours un type de contrat de bail très répandu dans le cadre de la location d'un logement ou dans le cadre de la location d'un local professionnel. Il est également appelé bail de droit commun.
Qu'est-ce que le bail civil
Le bail civil ou bail de droit commun désigne un type de contrat de location grâce auquel un bailleur loue un bien à un ou plusieurs locataires en contrepartie du versement d'un loyer, de la même manière qu'un bail d'habitation classique.
La particularité est que le bail civil peut concerner des locaux professionnels, cabinets, entrepôts, terres non agricoles, locaux commerciaux sans accueil de clientèle, mais également des habitations (location meublée ou non meublée, résidence principale et secondaire).
Ainsi, il représente une solution alternative aux baux commerciaux et aux baux d'habitation classiques. Le contrat de bail civil est souvent préféré car son principal atout est sans aucun doute d'offrir une très grande liberté pour fixer la durée du bail ainsi que les principes. Cependant, s'il s'agit d'un bail à usage professionnel, il est obligatoirement signé pour une durée minimale de 6 ans avec un renouvellement tacite de 6 ans. Par ailleurs, la résiliation de ce type de bail peut intervenir avant terme en respectant le délai de préavis de 6 mois.
Peu importe que le propriétaire soit une personne physique ou morale, il garde des droits étendus avec le bail civil.
Les types de locations possible avec ce type de contrat
Suivant quelques modalités, le bail civil peut également être utilisé comme
- Bail d'une résidence secondaire
- Bail d’un sous location
- Bail de location saisonnière
- Bail pour une résidence d'entreprise
- Bail d’un logement de fonction
Cependant, dans le cas d'une location meublée - fréquemment soumise au bail civil - le mobilier à disposition du locataire devra lui garantir un minimum d'habitabilité.
Le bail civil : quel est son contenu ?
Ce type de contrat ne fait l'objet d'aucun formalisme spécifique, les deux parties sont donc libres de fixer son contenu, à la condition toutefois de ne pas y insérer de clauses abusives.
On retrouve généralement les clauses suivantes dans un bail civil :
- L'usage des locaux ;
- Le montant du loyer, les charges locatives et les modalités de révision ;
- La durée du bail ;
- Les obligations du locataire et du bailleur ;
- Le dépôt de garantie ;
- D'autres clauses et conditions peuvent être insérées.
- La description des locaux et de leur équipement
Le bail civil : quelle est sa durée ?
Ce type de contrat convient notamment aux bailleurs qui ne veulent pas prendre d'engagement pour une durée exacte. En effet, la durée du bail est convenue par les deux parties.
Cette liberté contractuelle attire tout spécialement les propriétaires.
Ceux-ci optent pour le bail de droit commun lorsqu'ils ont quitté le pays pour une expatriation et qu'ils désirent réintégrer leur logement dès leur retour.
Le bail civil : pour quel loyer ?
Les deux parties fixent ensemble et librement le prix du loyer d'un bail civil. Il convient de noter qu'il n'existe ni condition ni disposition spécifique en ce qui concerne les plafonds de loyer ou encore l'encadrement des loyers de ce type de bail.
Il est possible de recourir à une clause de révision du loyer en fonction des indices publiés par l'INSEE .
Pour en savoir plus sur ces indices, lisez notre article "Tout savoir sur l'indice de référence des loyers".
Devoirs du propriétaire dans le cadre d'un bail civil
Au même titre qu'un bail locatif classique soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est aussi soumis à l'obligation de l'entretien du bien loué dans le cadre d'un bail civil. Il est tenu de procéder aux travaux de rénovation du bien et à toutes les réparations locatives concernant les petits travaux et à l'entretien courant.
Par ailleurs, il est soumis à d'autres obligations comme :
- Fournir un bien digne de ce nom si le bien est un logement (en remettant les clés) au moment prévu dans le bail de location ;
- L'obligation de remboursement des dépenses liées aux travaux effectués par le locataire.
- Maintenir le logement en bon état afin qu'il réponde à l'usage pour lequel il est loué ;
- Une obligation de sécurité : elle concerne notamment les logements meublés ou saisonniers. La sûreté et la sécurité du locataire devront toujours être assurées dans la location.
- Une obligation de jouissance sereine du bien immobilier durant toute la période de location : le propriétaire est tenu d'accorder la tranquillité au locataire, à savoir ne pas lui faire subir de nuisances sans motif ou sans le prévenir de sa visite.
Les devoirs du locataire
Le locataire, quant à lui, doit lui aussi répondre à certaines obligations, de la même manière que pour un logement soumis à la loi de juillet 1989.
Ces obligations sont les suivantes pour le bail de droit commun :
- L'obligation de conformité de l'usage de la location (usage d'habitation ou professionnel) avec la notion de paisibilité* : il est rappelé que les notions de paisibilité et le caractère honorable restent au centre de l'usage du logement.
- L'obligation de régler tous les loyers et charges locatives en respectant les délais prévus dans le contrat de bail.
- L'obligation de préservation : la location devra se trouver dans son état initial lors de la réalisation de l'état des lieux. Une obligation d'entretien régulier doit être effectuée.
- L'obligation de garantir le versement des loyers du mois : garantie, caution, hypothèque, etc.
- L'obligation de rendre le bien au propriétaire : restitution des clés à la fin du bail.
*La paisibilité veut dire qu’il doit permettre au locataire de profiter et d’occuper son logement sans dérangement et inconvénient pendant la durée du contrat.
Que contient un bail civil ?
Un bail civil ou de droit commun contient habituellement les éléments suivants :
- Une description détaillée des locaux ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La durée du contrat de bail : fixée par les 2 parties.
- La vocation du logement : hébergement de fonction/logement à usage d'habitation ou professionnel/location d'une résidence secondaire, etc.
- Le coût et la description des charges locatives ;
- Le prix du loyer et les conditions de sa révision ;
Concernant la résiliation du bail
La durée du bail étant fixée librement par les 2 contractants, les modalités de résiliation ou de reconduction sont susceptibles de changer d'un bail à l'autre.
Ce contrat est donc le plus souvent reconduit pour une durée identique à sa durée initialement prévue. Cependant, le locataire a le droit, à tout moment, de prévenir son propriétaire de sa volonté de libérer les lieux par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception.
Il est indispensable que le bail précise de façon claire les délais de préavis que le locataire doit respecter.
Dans le cas d’un bail classique, le bailleur peut mettre fin au contrat s’il respecte un préavis de 6 mois avant la fin du bail (3 mois dans le cas d’un logement meublé) et s’il respecte une de ces conditions :
- il veut habiter le logement
- il souhaite vendre le logement vide
- Il souhaite mettre fin au contrat pour des motifs sérieux tel que des retards de paiement.
Litiges et bail civil
Si le contrat de bail ne précise pas les modalités du préavis de résiliation, il convient de se reporter aux dispositions du code civil. Ainsi, l'article 1736 du code civil prévoit que si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en respectant les délais fixés par l'usage des lieux.
A défaut d'accord entre les parties, le litige entre le propriétaire et le locataire sera réglé par le juge devant le tribunal judiciaire qui constitue la juridiction civil de droit commun.
Bail civil : ce qu’il faut retenir
Voici les points importants à retenir sur le bail civil :
- Définition du bail civil : C’est un contrat de location régi par le Code civil, différent des baux classiques régis par la loi de 1989. Il peut concerner des locations nues ou meublées, que ce soit à usage professionnel ou d’habitation.
- Flexibilité contractuelle : Le bail civil offre une grande flexibilité pour les parties concernant la durée du bail, les modalités de renouvellement ou de résiliation, ainsi que le montant du loyer. Cela en fait une alternative intéressante aux baux commerciaux ou d’habitation classiques.
- Types de biens loués : Le bail civil peut s’appliquer à divers types de biens, tels que des résidences secondaires, des logements de fonction, des bureaux, des entrepôts, des terrains non agricoles, des parkings, des garages, et même des locations saisonnières.
- Durée du bail : La durée du contrat peut être déterminée librement par les parties. Cependant, pour une location professionnelle, il doit être signé pour une période minimale de 6 ans avec une reconduction tacite de 6 ans.
- Contenu du bail civil : Le contenu du contrat n’est pas soumis à un formalisme particulier, mais il doit éviter les clauses abusives. Il inclut généralement des éléments tels que la description des lieux, la durée, le montant du loyer, le dépôt de garantie, les obligations du bailleur et du preneur, et l’exclusion de l’application de la loi de 1989.
- Obligations du Propriétaire : Le propriétaire doit entretenir le logement loué, effectuer les réparations nécessaires, délivrer un logement décent, et garantir la tranquillité et la sécurité du locataire.
- Avantages pour les propriétaires : Les propriétaires, qu’ils soient des personnes physiques ou morales, bénéficient de droits étendus avec le bail civil, notamment en termes de flexibilité contractuelle
